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3.15温州瑞安市土拍前瞻: 瑞祥板块88亩宅地出让,是否会高溢价成交?

2019-03-14 22:28:19 来源:瑞房网
 
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核心提要:

一、地块周边情况如何?

二、预计低溢价成交

315日,温州瑞安市瑞祥板块将出让一宗宅地——瑞安市瑞祥新区双岙村01-26地块,起拍楼面价11688/㎡,上限楼面价14996/  

该地块总用地面积88.4亩,土地用途为住宅、教育用地(幼儿园), 允许地上总建筑面积≤174433㎡。

其中, 幼儿园及相应配套用房建筑面积不小于2664㎡,单位造价3200/㎡,幼儿园办学规模为6班,出让起始价20.38773亿元,按出让要求,小区整体限高80米,最高报价26.15773亿元后,转为竞报安置房面积,每轮200㎡的整数倍。

故该地块住宅部分实际起始楼面价为11919/㎡,实际上限楼面价为15278/㎡。

地块指标图

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周边,万科、中梁、华鸿嘉信、大诚等皆有拿地布局,但成交日期集中于2017年。2018年板块内仅出让1宗商住地——大诚于2018年9月27日竞得的锦湖街道西门村安置留地地块,楼面价12075元/㎡。

一、地块周边情况如何?

地块所在的瑞祥新区将承接老城、安阳疏散人口及部分城市配套功能,作为瑞安市重点开发区域,瑞祥新区是以旅馆业、商业贸易、对外交通、生活居住为主要功能的生态型城市综合区,是城市中心区的有机组成部分,也是继安阳新区之后的又一城市新区。

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瑞祥板块规划用地功能图

地块位于瑞枫大道以北,规划的文昌路以南,沿瑞枫线向西行车1.8公里/5分钟可上沈海高速,沿瑞枫线向西、沈海高速向南行车9.1公里/27分钟可抵达瑞安火车站,且地块紧邻瑞安市客运中心,交通较为便利。

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地块周边交通图

地块北面靠山,南面是万科时代大都会、在建五星级酒店以及客运中心,西侧是枫景名苑,东面有人民医院瑞祥分院。地块周边有新纪元小学、瑞祥实验学校,地块内部业将配建6班幼儿园。医疗教育资源较为丰富,商业配套尚待提升。

二、预计低溢价成交

本次出让的瑞安市瑞祥新区双岙村01-26地块,具体指标为:出让面积58930.13㎡,容积率1- 2.96,建筑面积174433㎡,起价203877.3万元,起拍楼面价11688/㎡,上限楼面价14996/㎡,建筑限高80米。

地块内要求配建6班制幼儿园一所,用地面积不小于3215㎡,建筑面积不小于2664㎡,单位造价3200/㎡。配建幼儿园须与住宅同步设计同步施工同步交付使用,住宅小区分期开工的,配建幼儿园须在首期开工建设。配建幼儿园竣工验收合格后无偿移交市教育局。

故该地块住宅部分实际起始楼面价为11919/㎡,对应的保本房价约为21600/㎡(精装)。

地块周边新盘目前有万科时代大都会和万科时代华鸿翡翠悦府高层精装在售,售价分别约为24200/㎡、24500/㎡。

按照周边24000/㎡(精装)左右的售价计算,对应成本楼面价为13540/㎡,对应溢价率为16%

若预留5%的利润,成交楼面价将达12750/㎡左右,最终溢价率约为9%

综合考虑到:

①地块总价门槛高,地块成交总价超20亿元。且瑞安全市近两年推地较多,库存相对较大。所以参拍的房企会相对较少。

②若底价成交,售价按25000/㎡(略高于当前周边售价),房企有至少10%的利润率,竞争会比较激烈,所以该地块底价成交的可能性不大。

③瑞安市限价政策较为严格,从基本面、市场面等角度也不存在房价大幅上涨的基础。所以房企加预期拿地的可能性较小。

认为该地块大概率将以低溢价成交。

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