“现阶段，我们拆得很快，但是拆了之后的地怎么建呢？都建安置房吗？一座城市如果只有大量的高楼，也没有城市的样子。”近日，鹿城区委书记李无文就大拆大整、大建大美等问题，和媒体记者进行了面对面交流。在访谈中，李无文多次强调要将传统实物安置模式改为货币化安置。在他看来，就地安置的模式使得群众负担重、政府压力大、城市品质差，已经逐渐步入困境；只有改变安置模式，“大建大美”才有空间，城市转型才有希望。
与此同时，鹿城区从4月1日开始实施了《温州市鹿城区产权调换期房安置房实施收购的若干规定(试行)》，政府将以几年后才建好的安置房价格去购买还没认购定位安置房的拆迁户手中的拆迁房。这也意味着，“货币化安置”将成为接下来鹿城拆整安置的“主旋律”。
实物安置的弊端越来越凸显
一直以来，政府征地拆迁采取的都是实物保障与货币补贴并行的方案。但在房地产库存严重过剩的当下，这种方案的弊端越来越明显。一方面，实物安置方案需要兴建大量的专用安置房，在商品房过剩的行情下，显得不合时宜；另一方面，实物安置需要待安置居民等待相当长的时间，这个周期通常是4-5年。
“温州现在到底需要多少安置房？这个账我还没算，但我可以初步判断，我们不缺房子，农民也大部分早早搬到了市区的商品房里，他们的房子都出租了。可以预想，我们如果再建这么多房子，对整个房地产将是很大的冲击。”据李无文介绍，现在马上要投用的和已经在建的，鹿城区范围内有464万平方米的安置房，如果平均按100平方米一套的话，这里就有4万多套。
据了解，去年鹿城区的商品房一手房成交量只有7400套，这两个数字一对比，房子的供给量远大于需求量已经显而易见。李无文给记者算了下，如果把鹿城的城中村全部拆完，都去建安置房的话，还能建2000多万平方米的房子，相当于20万套。房子的闲置率会越来越高。
此外，经测算，如果采用就地安置，鹿城区改造完核心片区所有30个城中村，因增购等原因，拆迁户需要支出200亿元，平均每户拆迁户需要支出89万，老百姓为此将花掉毕生积蓄，城市亦无法实现扩容提质。且由于安置房建设标准偏低、物业管理水平跟不上、购房者生活方式差异及土地性质等问题，使得建成后的安置房市场销售价偏低，资产升值幅度也不如同地段商品房。
产权货币回购结合两种模式的优点
“目前，双屿街道已经拆出了将近2000亩的地。我想从双屿的瓯浦垟一直到中央涂，要建设新型社区，搞百年建筑，学校配置跟上，然后老的地块我们将以公建配套和历史文化保护街区为主。”在李无文看来，安置房还是要建，但要建成新型社区，要建高品质的房子，公建配套也要跟上去。这就需要政府能够统筹规划更多拆后空地的有效利用。而货币化安置模式不仅能够盘活城市规划区范围内的土地资源，优化城市规划，提升城市品质，还能降低政府成本，缩短产权调换安置周期。
李无文表示，当前棚户区改造、重大基础设施建设等政策红利持续释放，为“大拆大整”提供了资金链保障。政府要更多地从群众利益、政府承受能力和城市发展角度综合考虑，对政策进行调整，确立产权货币回购利益最大化政策导向，既让群众有更多的选择，也为城市发展、民生福祉留出更多空间。未来，当政府有限的财政资金从就地安置的桎梏中脱离后，将更多地用于城市基础设施建设，更多地投向其他民生社会事业，从而不断提高城市生活品质。
另悉，未来政府很可能会加强对安置房交易的管控，如果选择实物安置，安置房上的经济利益从建成到进入市场交易要7-10年时间(以“延伸阅读”中的林先生为例，将损失上百万元的利息)。而旧的货币安置政策虽然能马上拿到现金，却是按照旧房评估价给予补偿的。新政策产权调换期房安置房收购，结合了两种模式的优点，让拆迁户把还没建设的安置房以造好后的价格出售给政府，并且将公摊面积、户增奖励、套型差等折换成现金进行抵扣。两相比较，每平方米相差了数千元。对照新旧政策可以发现，选择产权调换期房安置房收购将更有利可图，同时也能有效地缩短拆迁户的过渡时间，提升拆迁户的满意度和幸福指数。
来源：温州商报
记者：张晨
延伸阅读
算一算，货币化安置新政能给百姓带来多少利好
对于新出台的货币化安置政策，老百姓最关心的就是自身利益是否得到保障？从长远来看，相较选择安置房是否更具保值价值？现在让我们为市民算一笔民生账，新老政策，孰优孰劣，自然一目了然。
以市区某村村民林先生(农业户口)为例，他有100平方米合法产权住宅一套，建筑基底面积100平方米，符合属地农户“一三落地”安置条件。旧房比准价12800元／㎡，旧房重置价900元／㎡，安置房期房比准价为17500元／㎡。
按照老政策，林先生预计可以拿到货币补偿款约284.55万元：
①旧房价值＝100×12800＝128万元
②货币奖励＝128万元×15%＝19.2万元
③空翻补偿＝200(空翻面积)×(12800-6000(综合成本价))＝136万元
④临时安置费＝100×20×6个月＝1.2万元
⑤搬迁费＝100×15＝0.15万元
按照规定，如果林先生在市区范围内购买商品房或有产权证的安置房最多还可以获得10%的购房补助。
购房补助＝(①＋②＋③)×10%＝28.32万元
如果林先生放弃货币补偿款，选择产权调换，需要等待四五年，领取临时安置费16.8万元(按5年计算)，可以拿到约425㎡的安置房，但还要拿出244.5万元购房差价款。
换照新政策，林先生可以拿到512.1万元补偿款：
模拟安置房应安置建筑面积=100×3×1.25(众用公摊系数0.25)＋50(户增)＋10(套型差)＝435㎡
模拟安置房价值＝435㎡×17500元/㎡＝761.25万元
模拟安置房应缴购房款＝100×1.25×3800＋100×2(空翻)×1.25×6000＋50(户增)×17500×80%＋10(套型差)×6000-100×(1200＋200＋900)＝250.5万元
收购金额＝模拟安置房价值-应缴购房款＝761.25万-250.5万＝510.75万元
临时安置费＝100×20×6＝1.2万元
搬迁费＝100×15＝0.15万元
