全款买了房子却不能按期拿到房子，
换做是你，
也肯定很生气。
瑞安周先生就遇到这样的事，不过因为他事先一份《商品房买卖合同》及相关补充协议，不仅可以拿回全部的购房款，还能获得违约金及房子差价带来的赔偿。
瑞安周先生就遇到这样的事，不过因为他事先一份《商品房买卖合同》及相关补充协议，不仅可以拿回全部的购房款，还能获得违约金及房子差价带来的赔偿。
案情回放
2012年11月7日，周某（买受人）向某开发公司（出卖人）购买 “某小区”房，并签订了《商品房买卖合同》及相关补充协议，房屋总价为200多万元。合同约定出卖人应当在2013年12月30日前，将房屋交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。周某于2012年11月8日向某开发公司全额支付了购房款200多万元。后因开发公司未按合同约定的期限交付房屋，并出现了逾期超过90天的情形，周某委托律师于2014年11月29日向开发公司出具了律师函一份，要求解除他们之间签订的《商品房买卖合同》，并要求开发公司返还全部购房款，另支付违约金并赔偿损失，开发公司收到律师函后，未按合同的约定承担相应的违约责任。
向法院起诉
2016年，周某向法院起诉。此时，双方当事人一直未办理房屋交接手续。开发公司未能按期交付房屋并严重逾期，并给周某造成因房价上涨带来的直接损失。周某向法院请求解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；责令被告返还原告购房款200多万元，另支付违约金20多万元及要求对涉案房屋目前的市场价值进行鉴定，并以现有价值与购房时的房屋总价之差额计算被告应赔偿损失的金额。
1.因开发商逾期交房超过约定期限，构成根本违约，原告周某是否可以解除《商品房买卖合同》？
浙江瑞越律师事务所副主任肖成飞律师答：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照约定履行合同义务，原告周某已履行了付款义务，被告也应按约履行交房义务。开发商已逾期交房超过九十日的事实，至诉讼过程中被告也未提供关于现已达到交房标准并通知原告收房的证据，基于逾期交房的违约行为，被告开发商应承担相应的违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“逾期超过九十日后，买受人有权解除合同”，因原、被告双方约定的解除合同条件已经成就，原告周某可以解除合同，且原告已委托律师向被告邮寄了要求解除合同的律师函，该邮件已成功投递，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》自律师函到达被告时解除。
2.由此产生的损失是按何标准计算，开发商是否还要承担违约金？
浙江瑞越律师事务所副主任肖成飞律师答：合同解除后导致合同关系归于消灭，解除合同不属于违约责任方式，合同解除的后果不表现为违约责任，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任，《商品房买卖合同》第九条约定，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的1%向买受人支付违约金。
原告向被告支付了购房款，至起诉时已逾两年之久，双方约定的违约金数额过低，若被告仅向原告支付违约金，不足以赔偿被告的违约行为给原告造成的损失，根据合同法的规定，原告主张的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，否则便加重了被告的负担，也有违公平原则。合同解除后被告应将购房款返还给原告，在被告占有、使用购房款期间，可参照有关借款合同纠纷案件的规定，适用中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息支付给原告，以弥补其违约行为给原告周某造成的损失。
