近段时间，瑞安的不少中介在推两个文旅地产项目。
一个是位于文成的裕景湾，推广文案如下：文成裕景湾，每平方五千；瑞安车位价，买套度度假；包租斯维登，投资再收租；二期开盘啦，选楼裕景湾。
另一个是位于苍南渔寮的半山半岛：推广文案如下：苍南渔寮度假区，半山半岛海景房，面积43-72平方，总价40-70万。精装修交付。特价房只要38万多。前三年托管年回报5%。
这两个项目的价格比瑞安的房子便宜很多，很令人兴奋。很显然，他们都已经盯上了人口152万的瑞安，或许这帮人已经带着镰刀来到了瑞安人的身边。
君不见，之前泰顺的文旅项目绿城氡泉小镇瑞安的购买客户占了总数的一半以上；再往前，平阳的融创翡翠海岸城和新湖曦湾春晓、鹿城的文旅项目阳光100阿尔勒也有很多瑞安人身影。
近几年，瑞安周边各大区县的文旅项目在中介的协助之下在瑞安攻城略地，赚得盆满钵满。难怪这些项目的销售都夸瑞安人，说瑞安人有钱，瑞安人豪，买房不眨眼。但在开发商的眼里，只有一句话：瑞安韭菜多。
对于这些瑞安周边价格美丽的文旅项目，他们到底是凭什么让瑞安人买单？这些文旅项目到底是“馅饼”还是“陷阱”？
PART 2
自古真情留不住，唯有套路得人心。这些瑞安周边区县的文旅项目都具有以下特点：小户型为主，价格便宜，门槛低。
这些项目的价格可能够低，但营销费用可一点都不低，特别是项目的成交佣金极为可观。有钱能使鬼推磨，你看看瑞安中介对这些项目不遗余力的宣传就可见一斑了。
这些项目大多采用班车免费接送瑞安人去看房，你以为是满满的诚意，其实套路就在其中。
不少人都想着免费去景区旅游一下还不好吗？但是就算你搭顺风车去旅游，进售楼处看看房子做做样子总是需要的吧，接下来，项目销售小哥哥小姐姐们就开始了他们的表演。
首先这些项目的展示区那就是各种高端大气上档次，诗意田园、美丽风景和精美的样板房；其次是售楼部的人潮涌动，大家都在刷卡、砸金蛋，现场DJ恭喜新业主的喊麦声，说明人人都看好这个项目的潜力；再加上售楼处小姐姐精心准备的销售话术让你心动；最后一看规划，各种大规划、大配套，未来前景真的好，现在真的是价值洼地。
绿城氡泉小镇展厅实景图（图片来源：网络）
小编隔壁邻居一位六十岁左右的大妈当初也跟着广场舞老姐妹们搭车去绿城氡泉小镇准备去免费旅游的，没想到去了一趟就被销售给说动了，和家里人商量说要买一套氡泉小镇的房子养老……
一般来说，这些文旅项目大多数是通过豪华宣传带你做了一场美妙的梦，直到交完钱后你才会清醒过来。
PART 3
所谓文旅地产，是一种以文化旅游资源为导向型的土地综合开发，说白了，就是高度依赖自然人文环境。概念一般都是围绕旅游资源、特色小镇、养老地产、温泉地产、绿色农业、养生这几样。
文旅地产的核心是“文旅”，其次才是“地产”。总结下来，文旅地产的第一属性是文旅，第二属性才是居住。文旅地产要能成功，文旅一定得是核心，地产必须是其次，单单卖房子而包装个文旅概念，一定是大坑，碰不得。
这些年，随着温州土地市场的竞争激烈，而文旅地产的土地便宜，不少开发商用“曲线救国”的方式拿地。文旅只是一个幌子，真正的核心仍然是卖房子。
当前瑞安周边大多数的文旅项目，都是采用快周转的经营理念，这与文旅地产的本质慢周转、长周期的运营逻辑完全相背离。用卖房子的思维来操盘文旅地产，拿完地就开工，拿到预售证就开始火急火燎地卖房回款。
轻文旅，重地产，以卖房子为导向过度注重营销包装是这些项目的普遍特征。
文旅地产的开发，需要具有这两大能力：一是要求开发商具备强大实力和长期抗风险能力；二是文旅项目要求运营商具备极高的操盘能力和强有力的后期运营能力。
总而言之，除了卖房子这个事简单，文旅地产剩下的都不简单，比如准确定位、长期运营、营销渠道等等。
没有过硬的综合能力，项目功败垂成的可能性就非常大。
如果想要确定这些文旅项目靠不靠谱，不要听销售天花乱坠的说辞和画在纸上的所谓规划，而是要看开发商能把真金白银投入进去做配套。
温州这些文旅项目所在的区域生活设施缺乏，需要开发商前期投入大量资金和时间来承担一部分甚至大部分的基础设施和配套。
如果，该项目开口政府规划，闭口什么配套未来将落地，开发商自己都想着坐等规划和配套落地，而不想着主动引进和打造配套设施，那么这个项目的未来可想而知。
阳光100阿尔勒停工现场（图片来源：温州楼市前线）
鹿城的阳光100阿尔勒就是个很好的例子。前段时间，该项目延期交付、工地停工的新闻屡见不鲜，除此之外，规划好的学区房变更还迟迟不能开学招生、商业没有商家入驻等情况。要知道，阳光100阿尔勒的去化情况是非常不错的，连卖得这么好的项目后续都有这么多幺蛾子，瑞安人对于周边区县的文旅项目，再多谨慎也不为过。
PART 4
劝诫准备入手文旅项目的瑞安人，无论再便宜，买房前也一定要慎重。
文旅地产真正的买家只有三类人，一是有钱多金又任性的投资人，二是退休后享受生活的老年人，三是资金有限又能接受双城生活的刚需。
对老年人来讲，一个风景优美、空气清新的住所对于他们颐养天年很有吸引力。可实际上，主打景观的文旅项目配套都是比较缺失的，诚然老年人对于商业综合体和学校没有需求，但是医院和菜场一定是必须的吧？而瑞安周边的这几个文旅项目估计连公交车路线都没有开通。附近连个靠谱医院都没有的住所，一旦老人家有个突发状况，却需要很长的时间才能到医院，那时候后悔就来不及了。
对想买便宜房子的瑞安年轻人来讲，这几个项目都处在温州比较偏远的地方，如果没有车的话，基本上将会举步维艰。如果是想用这里的房子作为过渡的，未来卖房子将是一个大难题，这些项目都是大体量，一个项目差不多至少都有上千套房子，到时候二手房该找谁接盘呢？
对单纯就想买一套用来度假的有钱人而言，在不考虑房子保值升值的问题前提下，再好的风景区去多了肯定就没了新鲜感，加上周边的配套很差，路途遥远来回奔波的疲惫，基本上就是属于住几天或者几个星期还行，长期住谁都受不了。如果一年去不了几次，那每次来到住所后，等待你的将是一场大扫除，要不然就是隔三差五的花钱找家政服务去打理，还要苦逼的交物业费。
既然你只是短期住的话，为何不直接住酒店，非得在这买套房？用这买房的钱多去一些名胜古迹旅行，住当地最好的酒店他不香吗？
当瑞安周边县市的文旅项目在瑞安遍地开花推广的时候，瑞安人一定要擦亮自己的眼睛，不要因为价格便宜就轻易上钩，要知道“命运的馈赠，早已在暗中标好了价格”。
