关于《瑞安市农村村民建房管理办法》的公示-瑞安房网

关于《瑞安市农村村民建房管理办法》的公示

根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）、《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破除农民建房难的意见》（浙政办发〔2014〕46号）等法律法规及政策规定，结合我市实际，经征求相关部门意见后，市委、市政府研究决定，将印发实施《瑞安市农村村民建房管理办法》。为了使该办法更趋完善，集思广益，现向社会公示，请各界人士广泛参与，并提出意见建议，以进一步修改完善。请在公示期间将有关意见和建议反馈给瑞安市住房和城乡规划建设局。

公示时间：2017年4月12日～2017年4月18日

联系地址：瑞安市住房和城乡规划建设局（瑞安市万松路83号413室）

联系电话：65877117

联系人：虞锋

瑞安市住房和城乡规划建设局

2017年4月12日

瑞安市农村村民建房管理办法

第一章总则

第一条为了加强和规范农村村民住房建设审批管理，切实破解当前农村村民建房难问题，改善农村人居环境，确保群众生命财产安全，促进城乡统筹发展，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《村庄和集镇规划管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》、《关于切实加强农房建设质量安全管理的通知》（建村〔2016〕280号）和《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破除农民建房难的意见》等法律法规及政策规定，结合我市农村实际，制定本办法。

第二条城镇规划建设用地范围外的农村村民使用宅基地新建、拆建、扩建、改建住房（以下统称农村村民住房建设），所涉及的规划、用地、建设审批及其监督管理，适用本办法。

村集体经济组织负责实施的农村土地综合整治项目，按照《瑞安市农村土地综合整治工作的实施意见》规定审批；团块、整村、连村成片就地旧村改造项目和城镇规划建设用地范围内的城中村村民住房建设项目，按照《瑞安市城中村改造管理办法》规定审批。

第三条农村村民住房建设应当符合土地利用总体规划、村庄建设规划和“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的要求，尽量使用原有宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地；鼓励建造公寓式住宅；严格控制占用耕地建造住宅。农村村民住房建设应依法依规实行“五个必须”，即必须要有建设规划管控、必须要有房屋结构设计、必须要有合格的施工主体、必须要有技术指导和管理队伍、必须要有竣工检查验收，切实提高农村村民住房建设管理能力和水平。

第四条乡镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村住房建设的规划编制和建设管理，并受市政府委托负责宅基地审批工作。涉及无房户、危房户建房问题，乡镇人民政府、街道办事处要负责开展农村宅基地利用情况专项调查，制订本行政区域年度农村村民住房建设计划，明确建房户名单、规划选址、用地规模、时序安排以及规划实施保障措施。各村住房建设计划经全体村民会议（或村民代表会议）讨论通过并公示无异议后，由乡镇人民政府、街道办事处审核后报送市国土资源局备案。

市住房和城乡规划建设局、市国土资源局负责全市农村住房建设相关审批和监督管理工作，其基层所具体负责辖区内农村村民住房建设的申请受理、踏勘选址、公示、审核、备案、确权登记及日常建设监管等工作。

第五条农村村民住房建设管理实行限时办结和政务公开制度。乡镇人民政府、街道办事处与市住房和城乡规划建设局、市国土资源局应当将涉及农村村民住房建设的申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定，制作成通俗易懂的文字材料和流程图表，向社会公布。

第二章建房条件与标准

第六条农村村民申请新宅基地新建、扩建住房的，应符合规划选址条件和下列条件之一：

（一）无房户或符合分户条件的家庭；

1．两个及以上子女的家庭（且户口均在本村），其中一个子女已婚或达到法定结婚年龄的，可以分户，但父母亲一方或双方必须随其中一个子女合户。

2．三代以上（含三代）同堂的家庭，后代已婚或已达到法定结婚年龄的，可以分户。

（二）因受地质灾害威胁或不适宜居住等原因需要异地搬迁新建的；

（三）现有房屋（宅基地）已列入风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围不能就地拆改建的；

（四）按照规划调整宅基地，需要异地新建的；

（五）现有人均住房建筑面积不足30平方米且无法在原宅基地上改建的住房困难户；

（六）法律、法规规定的其他情形。

第七条农村村民申请使用原宅基地进行房屋拆改建（或联建改造）应具备下列条件：

（一）拆改建房屋所在区域已编制村庄建设规划；

（二）拆改建房屋土地和房产权属、居住人口等证件、证明材料清晰（或已经相关部门确认）；

（三）提供相关利害关系人和村集体经济组织同意拆改建的意见。

（四）有合法权源的宅基地，因历史原因不能登记或申请登记的，可不再办理不动产权证，由乡镇、街道牵头国土、住建等部门签署意见后，直接办理审批手续；不能提供合法权源的，如符合“一户一宅”等宅基地审批条件的，可按住房困难户审批。

第八条有下列情形之一的，其建房申请不予批准：

（一）已有宅基地和住房面积已达到本办法规定的面积标准，申请宅基地新建、扩建住房的（除本办法第六条第（二）、（三）、（四）、（六）项规定的情形外）；

（二）出租、出卖或以其他形式转让地上建筑物，或将住宅改作他用，申请宅基地新建住房的；

（三）不具备分户条件而以分户为由再申请宅基地新建、扩建住房的；

（四）已落实农房集聚、农村土地综合整治、旧村改造、下山移民等搬迁安置政策，申请宅基地新建住房的，或应拆未拆房屋要求拆改扩建的；

（五）已列入政府或村集体经济组织统一实施安置的农村土地综合整治、旧村改造、工程建设项目拆迁范围的房屋要求拆改扩建的；

（六）已列入禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内需迁建的房屋要求拆改扩建的；

（七）违法占地或违法建筑未处理结案的；

（八）法律、法规规定不予批准的其他情形。

第九条农村村民住房建设由市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所根据下列标准共同核定宅基地用地面积、住房建筑面积：

（一）宅基地（自然间）相对应的建筑占地面积每间不超过48平方米。建造三层以下的村民住房，在规划许可的情况下，可适当放宽占地面积要求。

（二）使用宅基地面积进行房屋新建或拆改建（或联建改造）的，一自然间宅基地住房建筑面积不超过180平方米。

（三）若拆改建户原宅基地（自然间）占地面积或住房建筑面积超过上述标准的，在规划许可的情况下，可按原宅基地（自然间）占地面积或住房建筑面积审批。

（四）集镇已建或在建的集聚点优先解决农村无房户、困难户的居住问题。

第十条建房户的建房人口按公安部门登记在册常住农业人口（户籍制度改革前）确定。但有下列情形的，按照以下规定计算：

（一）建房户家庭成员有下列情形之一的，可计入建房人口：

1.配偶、子女为非农业人口且未享受过保障性住房政策、福利性住房政策的（凭配偶、子女工作单位或所在地乡镇人民政府、街道办事处出具的未享受保障性住房政策、福利性住房政策证明）；

2.原籍农业户口现役军人、复转退军人（不含已在外定居人口）；

3.移民农转非人员（不含已享受移民安置政策人口）；

4.原籍农业户口的大中专院校在校学生（包括已毕业回乡落户的大中专院校学生）；

5.因服刑被注销户口的原农业户口服刑人员；

6.法律、法规规定的其他人员。

（二）独生子女家庭（凭独生子女证）、已婚未育家庭，可增计1人。

第十一条无房户、住房困难户及具备分户条件的审查认定，由乡镇人民政府、街道办事处根据本办法第六条第（一）、（五）项和第十条之规定，依法合理认定。

第十二条规划禁止建设区、地质灾害点、风景名胜区、文物保护、水利、道路、铁路、高压走廊等控制范围内的房屋，要积极创造条件引导实施搬迁，向中心乡镇、中心村集聚统一建房，一时无法实施搬迁的，其房屋经鉴定为危房（且不属于地质灾害点）的，可按危房治理改造的有关规定执行。

第三章建设用地（宅基地）审批管理

第十三条农村村民住房建设用地指标实行“市管总量、计划单列、专项管理”，由市政府单列下达给各乡镇人民政府、街道办事处，由乡镇人民政府、街道办事处专项管理，根据农村村民住房建设实施情况予以核销。

第十四条农村村民住房建设用地审批，按照“农户申请、村级审查、乡镇街审批、市管转用”的模式，改革农村宅基地审批制度，优化宅基地审批管理流程，保障农村村民建房及时落地。

（一）农村村民住房建设申请使用原宅基地等存量建设用地的，经村集体经济组织集体会审、公示无异议后，报乡镇人民政府、街道办事处审批，报市国土资源局备案。

（二）农村村民住房建设占用农用地、未利用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。宅基地供地审批由乡镇人民政府（街道办事处）会同市国土资源局基层所负责办理，报市国土资源局备案。

第十五条农村村民住房建设属于拆旧建新（含异地迁建）的，在办理新建住房宅基地供地手续前应当注销原宅基地土地使用权和原房屋所有权，并按以下规定办理：

（一）原有住房可以拆除的，在新建住房建成后，由建房户无条件自行拆除。拒不拆除旧房、退还宅基地的，不予办理新建住房的不动产权登记。

（二）因房屋结构等原因一时不能拆除的，在新建住房建成后，原房屋无条件腾空、移交给村集体经济组织处置。拒不腾空、移交的，不予办理新建住房的不动产登记。

第十六条在坚持“一户一宅、拆旧建新、法定面积”的前提下，允许村集体经济组织结合本地实际，探索级差排基、选位等宅基地有偿使用分配方式，完善宅基地分配管理机制。

第十七条已在城乡镇购买住房或在村内确保家庭成员人均40 平方米自住建筑面积居住条件后，有多余房屋（宅基地），且自愿放弃今后农村住房建设权利的村民，经村集体经济组织同意，允许其多余房屋（宅基地）向本村内符合宅基地审批条件的村民有偿转让、有偿调剂，引导宅基地有序规范退出。

第十八条联建公寓式住宅的建房户之间批准的建筑面积可相互调剂整合成套进行建筑设计，并按套型建筑面积的分摊用地面积，给予办理不动产权登记手续。

第四章规划管理

第十九条村庄建设规划编制应坚持因地制宜、尊重民意、保护耕地、节约用地、保护文化、保持特色、城乡统筹的原则，以改善农村村民居住条件为主要目的，以保障村民基本生活条件、治理村庄环境、提升村庄风貌、建设美丽乡村为主要任务，对农村村民住房建设作出科学合理安排。农村新建住房产生污水应纳入农村污水收集处理系统处理；不能纳入农村污水收集处理系统的，应当配建三格化粪池进行处理。

第二十条农村村民住房建设应结合村庄建设规划，确定相对独立团块，编制建筑总体布局方案，作为住房（宅基地）建设审批的参考依据，以便于协调村庄空间布局和四邻关系。

第二十一条农村村民住房建设的宅基地选址必须符合村庄建设规划和用地布局要求，符合宅基地法定面积要求，其用地界线和建筑布局需征得相关利害关系人同意。

第二十二条农村村民住房建设依法实行规划许可制度。建房户应当持村民委员会签署的同意意见、农转用批文、拟同意使用土地的有关证明文件（或不动产权证）、住宅设计图纸向市住房和城乡规划建设局基层所提出申请。市住房和城乡规划建设部门自受理之日起五个工作日内核发乡村建设规划许可证。乡村建设规划许可证中需明确建设用地位置、允许建设范围、基础标高、建筑形态、建筑色彩、建筑高度、建筑面积等规划要求。

第二十三条农村村民建房提倡采用新工艺、新材料、新结构，设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定，建筑形态、屋面形式、色彩、高度要与周边环境和村庄风貌相协调，原则上建筑高度不超过14米，层数不超过四层，鼓励建设一批体现江南水乡特色的民居。

风景名胜区内农村村民住房设计应当与风景名胜区风貌相协调。

第五章质量安全管理

第二十四条农村村民建房可选择具备相应资质的设计单位进行设计或选用瑞安市农房设计通用图集。设计单位应根据项目实际情况，结合地质复杂程度进行设计，并出具施工图纸或对采用通用图集中的具体设计方案进行确认。

设计单位应明确一名注册结构工程师作为项目设计负责人，并参与关键节点验收和规划核实、竣工验收工作。

第二十五条通过政府购买服务方式，为建房户提供专业的设计与参与质量验收服务。

第二十六条农村村民建房不需办理施工许可证的，可直接由建房户和持证建筑工匠签订施工承包合同，并向当地住建所（分局）报送合同和人员证书。

第二十七条农村自建房达到办理施工许可证条件的，必须委托具备相应资质的施工单位进行施工，并向当地住建所（分局）提供施工单位资质证书复印件、安全生产许可证复印件、营业执照、施工承包合同、法定代表人授权书、工程质量终身责任承诺书、项目部人员配备表、劳动关系证明和社保缴纳证明，申请办理施工许可证。

施工合同应明确派驻项目负责人（负责人应具备建筑工匠技能证书或施工员、建造师、初级以上建筑类职称证书等）和质安员（质安员应具备建筑类中级职称以上证书或建造师资格），并明确相关责任人责任。项目部人员配置要求必须由一名注册建造师或取得相应专业工种资格证书的建筑工匠组成。

第二十八条建房户和施工单位在农村村民建房施工过程中发生合同解除时须到当地住建所（分局）进行备案，住建所（分局）收到解除合同后应对施工现场和施工资料进行检查，并督促建房户重新办理施工手续，补齐手续后方可予以重新开工。

第二十九条农村村民建房建筑工匠实施继续教育年审制度，由当地乡镇、街道协同住建所（分局）组织或委托行业协会对建筑工匠进行继续教育和年审，未经继续教育和年审的不得做为办理建房手续合同中的项目部人员。

第三十条为切实减轻农民负担，方便群众办事，进一步发挥行业协会的作用，由瑞安市建筑业协会组织建立瑞安市农村村民建房施工单位、设计单位、勘察单位的项目库名单，定期向社会公布，建立行业自律机制和项目库退出机制，并报送市住建局，供建房户选择。

第三十一条严格落实农村村民建房“四到场”制度，做到建筑放样到场、基槽验线到场、施工过程到场、竣工验收到场，建房户、施工单位和设计单位须到场签字，并形成书面记录。

第三十二条施工和验收过程中，施工单位应严格按图施工、规范操作，设计单位应严格把关节点（基槽工程、基础和主体结构、竣工）验收质量，一旦发生未按图施工或存在质量安全隐患，施工单位和设计单位必须及时向当地住建所（分局）报告。

第三十三条农村村民住房竣工后，建房户作为建设主体应及时申报组织规划核实和竣工验收，竣工验收应根据施工合同、施工图，对施工资料和实体质量进行查验，形成验收结论，各方主体签署验收意见，提交当地住建所（分局）备案。房屋验收合格后方可投入使用。

规划核实和竣工验收的申报须提前5天向当地住建所（分局）报告，当地住建所（分局）应及时安排人员监督验收。

第三十四条当地住建所（分局）须做好农村村民建房的审批和管理台账的建档，做到一项目一档案管理，确保档案管理规范。

第六章监督管理

第三十五条建房户作为建设主体承担自建房质量安全管理的主体责任，对其建设行为和建设房屋的质量安全负总责。乡镇人民政府、街道办事处负责本行政区域内农村村民住房建设中违法违规行为的处置工作，市住房和城乡规划建设局、市国土资源局负责指导、监督工作。

第三十六条乡镇人民政府、街道办事处和市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所及村级组织要建立和落实农村村民住房建设管理共同责任机制，建立农村村民住房建设与违法用地查处相挂钩的奖惩机制，对新发生违法用地且未按规定时限拆除的行政村，下年度不予安排农村新增住房建设用地计划指标。

第三十七条农村村民住房建设超过批准用地面积或建筑面积的，由乡镇人民政府（街道办事处）会同市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所责令停止建设，限期整改，对拒不停止建设继续施工的，由当地乡镇人民政府（街道办事处）依法组织拆除抢建、超建部分的建筑物和其他设施。情节恶劣的依据相关法律法规追究责任。

第三十八条对施工单位不按图施工，参与监管的设计单位发现违法违规施工或质量安全隐患不及时向属地住建所报告的，由住建部门予以记不良行为等处置。对违建行为，由综合执法部门进行查处。

第三十九条乡镇人民政府、街道办事处和市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所有下列行为之一的，由市政府或监察机关依据职权责令改正，并通报批评；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分：

（一）超越职权、对不符合法定条件的申请人核发乡村建设规划许可证或办理宅基地供地手续的；

（二）对符合法定条件的申请人未在规定期限内核发乡村建设规划许可证或办理宅基地供地手续的；未按规定听取利害关系人意见的；

（三）发现未依法取得乡村建设规划许可证和宅基地供地手续或违反乡村建设规划许可证和宅基地面积批准规定进行农村村民住房建设的行为，而不予查处或接到举报后不依法处理的。

第四十条乡镇人民政府、街道办事处和市住房和城乡规划建设局基层所、市国土资源局基层所工作人员在农村村民住房建设管理中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第四十一条本办法自2017年5月1日起施行。之前我市有关农村村民住房建设管理规定与本办法不一致的，以本办法为准。

第四十二条今后上级颁布的法律、法规、政策与本办法不一致的，以上级颁布的法律、法规、政策规定为准。

附件：1. 瑞安市农村村民住房建设用地审批表（nongcunzhufangjiansheyongdishenpibiao.doc）