话说新年伊始，照例要回顾过去、展望未来，作为温州房产界的知名“乌鸦嘴”，哥当然也不能免俗。
一
先简单回顾一下2017年的市场。
这三年来哥写了几百篇稿子，对温州楼市的大致脉络还是能拎得清的，当然也有打脸的时候，比如去年初的那一篇《温州楼市，2017年会引来价格拐点吗？》。
在这篇稿子中，基于以下几个因素，哥对2017年楼市做出了不会太乐观的判断。▼
---宏观政策环境层面：银根收紧；
---地域经济层面：实体经济不振、人口导入乏力（高质量出、低质量进）；
---供应层面：潜在房源供应比较充足。
当然，文章中也着重强调了温州政府的最大筹码：大拆大整和货币补偿对楼市的支撑。
去年初的这个时候，尽管看到了“大拆大整”对楼市的支撑，哥仍然做出了怀疑的判断，是基于对温州公共财政捉襟见肘的一贯认知，“十个杯子七个盖子”，认为温州政府没有条件持续进行运动式、大规模的拆迁改造。
事实证明哥的目光太落后，我们的政府，总是能创造一切条件，集中力量办大事！
年初发完那篇稿子后，首先来打脸的，是三月份的土地拍卖市场，那个真是“忽如一夜春风来”啊！雨后春笋般一下子冒出了许多地产大鳄来温州抬价，绿轴、梧田成交楼面价创近年来历史新高。
哥当时还纳闷，莫非大鳄们要重蹈2011年的覆辙，到三四线城市再留下一地鸡毛才方休？
经过打听，哥发现错的不是大鳄而是自己，原来这些大鳄们，大多是政府经过招商引资洽谈而过来的，他们早就对2017年温州政府雄心勃勃的拆迁计划和货币补偿力度一清二楚！
这种情况下，傻子都会知道，温州的房地产市场，又可以鼓捣好一阵子了！
根据前几天的政府述政报告，2017年温州市区全年拆迁签约数量应在5万户以上（其中鹿城18000多户；龙湾17163户；瓯海没提，但之前的数据与鹿城龙湾差距不大）。
与此相对应的是，2017年一手商品住宅开发商共卖出16164套，也就是说，拆掉的户数是新增商品房供应户数的3倍以上！
“拆迁”，成了左右2017年温州楼市的最关键变量！！
二
对温州楼市的涨跌看法，房哥后台常常会收到朋友们各种留言。▼
房哥，温州有钱人还是很多啊，房价肯定涨！
县里人都到市区买房，房价还会涨！
只要丈母娘需求不歇菜，房价就不会跌~
房锅，现在的钱真不值钱，所以房价肯定涨~
对于楼市的涨跌预测，其实是一件很难把握的事，那是因为：
---影响楼市的关键变量常常具有不确定性，特别是政府行为。如果预测不准，就会有方向性的误判；
---影响房价涨跌的主要因素，比如货币政策、土地供应、短期心理预期、地方政府行为等，与房价之间的关系，很难做定量化分析。
但有一点可以肯定，前面朋友们罗列的那些因素，确能影响房价高低，也正是包含这些因素的共同作用，才形成温州目前的房价水平。这反过来也说明，温州目前的房价水平，已经充分反映了这些因素所施加的影响。
也就是说，看房价走势，不是看影响因素本身，而是要看这些影响因素在未来是如何变化的，比如“县里人到市区买房是越来越多，还是越来越少？”“温州人的钱是赚得越来越多，还是越来越少？”等等。
总之一句话，判断房价走势，要分析正在变化的因素。
三
那么，温州楼市2018年的主要变量是什么？
这个已出让未上市的潜在房源供应数据，在2017年初是180余万㎡，今年同比大幅增长了230%以上！
今年的新房供应量井喷已经是板上钉钉的事实。
▲结论：从以上历史数据推导，如果市场需求没有发生相对应的井喷，那么2018年新房的整体供应量无疑是供过于求的，这将给房价走势带来较大的负面影响。
另外，据了解，目前市区的拆迁户当中，还有相当一部分未领取货币补偿款。
所以，拆迁购房需求（及其引发的梯度置换连锁反应）仍将是2018年温州楼市倚重的中坚力量。
另一方面，按照鹿城区政府对市委市政府的述政报告，鹿城区2018年计划启动1万户以上的旧小区改造，如果顺利实施，也将对楼市起到较大的正面支撑作用。▼
以上是地方政府行为对房价走势构成短期利好的因素。但政府行为也有对短期楼市构成较大利空的因素，那就是鹿城区本月正式实施的“房票制度”。
关于房票对楼市的影响，之前房哥文章已经详细分析过，在此不赘述。
四
2018年温州楼市的主要影响变量，哥已经将自己所知道的都列了出来了，利空利好交杂，但负面因素应该是占据上风。所以，哥判断——
◆2018年温州楼市的整体热度将会弱于2017年；
◆所有楼盘“抢抢抢”的情况不太可能会发生；
◆因为产品结构和区域分布不同，市场的冷热分化会更加明显。
与此相对应的是，2017年一手房市场的供给仍然以改善需求为主。▼
由于“偷面积”的存在，温州市区110㎡以上的商品房基本都能做到四房，针对的是改善型客户，去年这个比例高达69%，而90方以下的纯刚需户型只占到15%，而且这些小户型当中，如果扣除阿尔勒小镇等第二居所的房源，真正提供给刚需的比例会更少！
另一方面，改善居住需求经过这两年的释放，剩余购房者更趋理性，他们对地段、品质等要求会越来越高，当下市场“伪豪宅”高价盘不少，但能与土豪匹配的产品不多。
所以从这个角度来看，2018年很有可能出现中小户型刚需盘热、高端高价大户型盘相对较冷的局面。
五
楼市的预测毕竟是一件吃力不讨好的事情，再次被打脸的概率也很大，但哥还是要说出自己的看法供大家参考，毕竟兼听则明嘛！
最后的一句话是：
2018年温州楼市的最大悬念是地方财政收支状况和债务风险控制，它牵一动而发全身，它是这座城市建设链条能否顺利运转的命脉所系，也是最难以预测的地方。
来源：温州房哥
