看到这样的广告语，你心动了吗？
4年多以前，市民郑女士就在这样的心动之下，花了高于相似面积和户型的普通住宅近73%的价款，购买了一套雁荡小镇的“酒店式公寓”。
然而，在交付后两年多的今天，房子非但没有进行装修（开发商承诺精装修），也没有开办公寓式酒店获取收益，一直空置至今。
为此，包括郑女士在内的温州、台州、丽水等地100多名业主集中维权，以欺诈和显失公平为由将开发商告上了法庭。
一
置信·雁荡小镇的开发商曾宣称该项目为“温州养生度假产品的No.1
置信·雁荡小镇18万方养生度假住区，位于国家5A级风景名胜区北雁荡山景区入口（乐清市雁荡镇白溪街村），与温州市区相距约70km，与台州市区相距约60km，共有842套35-180㎡各类户型。
▲雁荡小镇效果图，据腾讯房产。
雁荡小镇以“生态居住、怡人养生”为卖点，曾宣称“首开华东养生度假先河”，打造了“国内罕有的增值型低密度养生住品”。
▲开发商在前期宣传时更是对标国际旅游胜地瑞士因特拉肯小镇。
同时，开发商还大肆宣传“精装鸟巢酒店式公寓”、“会赚钱的财富公寓”、“3+2无忧投资”等内容，凸显酒店运营功能。
为了让购房者相信“酒店式公寓”收益可期，开发商还通过与“朝阳山庄”、“雁荡山庄”等雁荡山知名酒店的房费做对比的方式，实打实地为准购房者算了一笔帐，凸显投资价值，似乎“买到就是赚到”！
▲楼书宣传资料。
然而，理想很丰满，现实很骨感。多名业主称，此前宣称的“酒店”至今未开业，楼书里约定的“稳定收益”也就“无问西东”了。
更为重要的是，交付两年多依然是毛胚房！
二
几经维权无果，无奈之下，业主将开发商乐清市华商房地产开发有限公司（系置信下属子公司）告上了法庭。近日，此案在乐清市人民法院开庭审理。
业主认为将普通住宅作为“酒店式公寓”进行销售，且售价高于普通住宅的73%，属于显失公平，且开发商虚假宣传涉嫌欺诈，要求撤销《商品房买卖合同》。围绕欺诈和显失公平这俩核心问题，双方展开了激烈的争论：
焦点1雁荡小镇是否是“酒店式公寓”？
雁荡小镇业主
酒店式公寓”有着较为确定的法律概念，即是指既可自住又可委托他方对外经营酒店的房子，它既不是纯粹的住宅，也非是纯粹的酒店，而是兼合了住宅和酒店两种功能的房子。真正的“酒店式公寓”，显示的土地使用权类型是商住两用的综合类用地，土地使用权限为50年，这些“酒店式公寓”在规划中即具备开办酒店的功能。雁荡小镇的“酒店式公寓”并非是50年综合用地，而合同上写的是“住宅”。因此，开发商宣传的70年产权的酒店式公寓是虚假的。
▲雁荡小镇房屋买卖合同（局部）
▲海南某酒店式公寓买卖合同（局部）
为此，业主方提供的一份海南的“酒店式公寓”的《房屋买卖合同》，该合同上写着房屋的用途是“酒店式公寓”，而土地使用权为50年。
开发商
开发商所销售的“酒店式公寓”并非是酒店，而是是开发商交付住宅性质的公寓，并委托了乐清市雁廷酒店有限
焦点2住宅是否能否开办酒店？
雁荡小镇业主
尚且不说在住宅小区内开办酒店能否通过公安、消防等前置审批，能否办理特种行业经营许可证，单单就《物权法》第七十七条明确规定而言，在住宅小区内开办酒店是难以实现的。
将住宅作为经营场所，哪怕不做酒店，也要经利害关系人同意。开办酒店，势必带来噪音、油烟，不仅影响本幢业主还要影响他幢业主，因此，开办酒店不仅需要本幢全体业主的同意，还要征得他幢全体业主的同意！现在房屋都没销售出去，利害关系的业主都没产生，怎么来保证利害关系业主会同意开设酒店呢？
开发商
住宅开办酒店是无法实现的，但是，我们是“途家模式”进行运作，是不需要审批即可运营的。
雁荡小镇业主
“途家模式”难道就可以超越法律规定？为此，不少以“途家”等网络平台进行经营的日租、短租房被处罚或取缔的案例。由此可见，将住宅变为酒店，哪怕用“途家模式”也不可行。
焦点3开发商将住宅宣传为“酒店式公寓”是否存在欺诈？
雁荡小镇业主
雁荡小镇涉案的房子本身就是普通住宅，开发商将其宣传为“酒店式公寓”没有任何真实性依据，而且将住宅变身为“酒店”在法律上并不可行，从最终的结果来看，房子交付两年半了也未见经营“酒店”，故开发宣传的“酒店式公寓”是虚假的，其目的就是以假充真、以次充好，为此，开发商收取了高于普通住宅73%的购房款，欺诈故意十分明显。
▲楼书宣传资料（局部）。
雁荡小镇业主
同时，在做宣传时，房子没建好，更没有办理开办酒店手续，开发商就宣传“酒店公寓”是不具任何真实性的，欺诈故意十分明显。在购房时，因为严重的信息不对称，业主明显缺乏判断能力。开发商不仅告知出售的房子是“酒店式公寓”可以用作酒店经营，而且承诺了相关租金回报，此外，开发商还让业主跟他们指定的雁廷公司签订《委托经营管理协议》，还预先支付了三年的“租金”。如果酒店不能开，公司与你签订《委托经营管理协议》，还付了三年租金，非亏死不可。想想也是对的，在房子都没有建好的时候，《委托经营管理协议》签了，三年“租金”也拿到了，这个酒店还能有假？作为普通消费者，业主怎么会想到这个“酒店式公寓”无法实现，是个彻头彻尾的骗局。
▲相关宣传资料。
开发商所销售的“酒店式公寓”是开发商交付住宅性质的公寓，并委托了乐清市雁廷酒店有限公司（以下简称“雁廷公司”）提供酒店式服务，与广告中宣传的“70年产权”、“交由专业管理公司”等均与“酒店式公寓”的概念相符，不存在告知虚假情况或者隐瞒真实的情况，不存在欺诈行为。
此外，《商品房买卖合同》已经约定了按照毛胚房标准交付不构成欺诈。广告宣传的“精装房”实际上是指交由雁廷公司精装修，这在业主签订的《委托经营管理协议书》中有具体约定。
庭审结束后，法庭没有当庭审判。据说，业主方已就宣传的“酒店公寓”与相似普通住宅的销售价差向乐清市法院提交了鉴定申请，法院会择日再次开庭！
三
住宅打着“酒店式公寓”的“旗号”，并宣称高回报，置信·雁荡小镇的情况，开发商是否构成欺诈呢？
浙江越人律师事务所项建挺律师认为，如果开发商确实以所谓的“途家模式”的方式进行实质经营和开发，则开发商不构成欺诈；如果开发商仅是以此为幌子，实际未进行任何酒店式管理的，所谓的第三方管理公司“乐清市雁廷酒店有限公司”并无任何实力和酒店管理能力的，则可以认定为开发商的行为构成欺诈。
另外在本案中，开发商在销售广告和宣传资料中，以及实际行动中都宣传系“酒店式公寓”，并且具体到收益的金额、收益率、收益方式、委托管理方等，因此该“酒店式公寓”的承诺具体确定，即使没有在商品房买卖合同中约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，也应该作为双方约定的一部分，对开发商具有约束力。
四
文成天鹅堡养生度假公寓、阳光100·阿尔勒、永嘉楠溪·云岚……较低的总价、较小的小投入、不限购的度假公寓、旅游地产等产品近来颇为走红。这些看上去性价比颇高，可隐患也有不少。
就雁荡小镇来说：
-----开发商承诺固定回报，并给出了投资回报率，这是类似产品营销的固定套路，让购买者有一种投资能获取高回报的幻觉，还是相当有吸引力的。但是既然是投资为主，购房者不能被开发商煽动式营销所迷惑，而是要看清楚产品背后，市场是否真的能支撑开发商的承诺。否则，即便开发商说得天花乱坠，也是镜花水月。
------旅游度假地产等“第二居所”的优劣，很大程度上取决于产品是否具有得天独厚的微自然环境。以雁荡小镇为例，其位置不在旅游风景区内，而是在相对嘈杂的镇上，其优势无非是离雁荡山近一些，但不具备养生环境，自然很难吸引人来居住。真的要到雁荡山景区玩乐，也没必要先到雁荡小镇过渡啊。所以它作为“第二居所”，没多少吸引力。
------没有人来住，后续的装修、经营也就难以开展，购房者也就成了开发商的接盘侠。类似投资，不可不引以为戒。
最后，衷心希望业主们能打赢这个官司！
来源：温州房哥
