说到吃喝玩乐，老温州用一句话概括了——“吃吃嬉嬉看看戏”！
近几年开门迎客的几个商业综合体，充分满足了温州人“吃吃嬉嬉看看戏”的需求。大过年的，估计温州人没少往综合体跑，你看春节这几天，通往万象城的温瑞大道常常堵到让人奔溃！
啥时候市区也能有一个“吃喝玩乐”一体化的现代商业综合体？
其实，接下来市区将引来商业综合体井喷供应的态势，今天，咱们就来来聊聊这事。
去年年底，一则消息可以说是格外引人关注：温州中心城区将规划建造27个商业综合体！▼
据相关报道，由市规划局、市商务局联合委托市城市规划设计研究院编制的《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》（2017年修订）编制完成。根据规划，我市将形成“两心六极多点”的商业总体发展结构，在中心城区共规划布局27个商业综合体。
其中，除去年土地成交的经开区商业综合体（温州富力城）、绿轴商业综合体（鹿城印象城）、瑶溪商业综合体（市域铁路S1线科技城站的“TOD物业”，龙湾迎来巨量商品房供应潮！到明年上半年，有100多万㎡等你挑...）外，世贸时尚中心已部分试营业，美美时尚广场也已经于1月19日试营业，5050城市客厅即将对外营业，七都商业综合体（温州中心）、牛山国际等正在建设中。这就意味着，几年内，市区对外营业的商业综合体在数量上还将有所增加。
同时，瓯江路老港区地块、牛山组合地块等也在与国内知名投资商对接，以片区综合开发的理念打造综合性商业项目、旅游项目。根据鹿城区大建大美全域谋划方案，横渎片区、蒲州老街等拆迁片区部分地块也规划了一定量的商业项目。
根据鹿城区“大建大美”全域谋划方案，横渎该地块招商意向为国际知名品牌商业综合体开发企业、运营企业。据了解，商业板块可出让用地16.21公顷，包括居住7.17公顷，商业3.59公顷，商务5.45公顷。今后这里将是温州独具品牌标识的文商活力坐标、城市中心片区的特色复合街区式综合体，并打通温迪路至惠民路的交通连接，还将预留沿横渎河两侧的公园绿地空间，将横渎河打造成该片区的活力绿廊。
目前来说，主城区内认同度较高、已成规模的商业综合体主要有3座，分别是龙湾万达广场、温州万象城和大西洋银泰城。
温州市在建“类商业综合体”项目（部分）（未在《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》之列）
▲安邦金融广场区位图
据不完全统计，即将开业或在建的综合体约52万㎡，商业项目和类综合体约163.5万㎡，加上规划新布设的商业综合体网点，可以说未来市区的商业面积或类商业综合体项目将呈现“一哄而上”的态势。
那么，是否有足够的消费群体来“养活”这些项目呢？
相当长一段时期，温州商业快速发展，一直缺少一个与经济规模等相匹配的城市综合体，而近年来，温州城市综合体或者类综合体项目却遍地开花。这是否合理呢？我们来看看一些数据。
▲图片转引自温州市商务局.孔令文.温州市区商业网点布局研究[J].浙江工贸职业技术学院学报,2016（03）。小哥注：收稿时间为2016年1月，数据应为2015年数据
按照惯例，商业规划多用“人均商业面积”来衡量商业未来发展空间。按照部分商业规划采用的“国际标准”，人均商业面积1-1.2平方米为比较合理的商业供应。
从2015年的数据来看，商业主要集中在鹿城区，为单一中心，龙湾区商业主要以永中、状元街道的规模较大，瓯海区多为城镇商业状态。
从街道来看，五马-大南商圈首位度过高，可能导致商业项目过于集中。这也从侧面说明了多点布局中心型综合体的急缺型。
之后，大伙儿也看到了，龙湾万达广场作为龙湾区域型商业中心，万象城和大西洋银泰作为瓯海区域性商业中心相继开门迎客，可以说是较好的弥补了“短板”。
但现在的情况如何呢？据了解，目前温州市区人均商业面积为0.7㎡左右。而据公开报道，杭州的人均商业面积在2007年还只有0.7㎡，现在已经超过1.5㎡，宁波更是达到2㎡，已经面临饱和或过剩的情况。
总体来说，目前温州的商业面积还处于较低水平。
▲数据来自各年度《温州市国民经济和社会发展统计公报》，2017年数据尚未公布，下同
数据显示，除了2014年到2015年变化幅度较大之外，市区常住人口还是比较稳定的，但在扣除自然增长率之后，人口总体上呈现净外流的态势。
那么，为何2015年市区人口增加幅度这么大呢？可别忘了一件大事！
省统计局日前发布的《2017年浙江省人口变动抽样调查主要数据公报》显示：2017年末温州市常住人口为921.5万人，比上年增加4万人。
以鹿城区暂住人口为例，根据鹿城区公安部门统计报表显示（见下图），从近十年来看，2011年鹿城区暂住人口达到顶峰，共计84.55万人，2017年暂住人口降到最低为57.01万人，比2016年减少8.99万人。
▲图片转引自温州晚报2018年2月4日4版报道
因此，从人口角度来看，对商业地产的消化容量没有太大增长。
▲数据来自各年度温州市国民经济和社会发展统计公报，2017年数据未出，下同。据温州发布消息，2017年温州全市实现社会消费品零售总额3324.3亿元，同比增长10.6%。
除了人均商业面积外，社会消费品零售额也可以用来分析地产发展空间，而增长速度可以用来分析商业地产发展潜力。
从2011年到2016年来看，温州市的商业规模一直在不断增加，但受金融危机影响，2012年温州市的社会销售品零售额增长速度大幅下跌，之后缓慢复苏。
数据是枯燥的，但背后的东西是有趣的。因篇幅所限，更为细微的数据不一一例举。
分析数据可知：
从社会消费销售品零售额来看，温州的消费市场和商业规模还是逐年增加的，且服务型消费可能在未来赢取更大的市场份额。这对主打体验式消费的商业综合体来说是一大利好。
但是需要注意的是，温州的居民网络消费额和网络零售额，其增长率远高于批发零售贸易业零售额，也就是说，扣除网络消费后，线下的消费总额是在缓步下降的态势，那么对应商业面积的总量需求也会相应萎缩。
----从租金情况来看，传统商圈租金下降，特别是人民路、五马街的部分地段租金几近下降了一半，但从租金水平来看，首位度尚存；
----从业态来看，人民路、五马街的部分地段有不少是传统的鞋服零售业，数年前也曾集中出现过降租金、出租困难的情况。而价格相对坚挺的多为餐饮业等服务业居多；
-----下吕浦等自发形成较为繁华、人口密集的商业街区和依托新桥、景山、三垟等主要居住区为依托的社区商业等租金相对稳定；
-----新兴综合体和商圈带动周边租金上涨。
----从租金总体上下降的趋势来看，普通商业面积已经不适合增加，但商业综合体仍然有一定空间。
近日，滴滴出行依照出行大数据，制作了城市星云图和出行热门线路图。这其中也包括温州的。
交通出行可以反映出城市商圈、办公场所、餐饮热门场所等。出行轨迹更是城市经济的一个重要指标，人员活动则反映出一些商圈、密集场所的吸引力。
▲上图通过打车订单的起点和终点绘制，颜色从蓝色到黄色，再到红色，越去想红色表示该通勤线路上的打车出行的人数越多。图据滴滴出行微信公众号“50KM”
从两图来看，以红色最深为标志，鹿城是出行频率最高的地方，出行线路十分集中，这并不令人意外。这也侧面说明了当下的鹿城商圈较为密集，人口分布也较多。
此外，与不少城市摊大饼模式来看，温州呈现了较为明显的多组团格局，这侧面说明了区域性商业中心布点进行规划的必要性。
根据上图可知，温州人口高度集中在鹿城、瓯海、龙湾三区，其次是瑞安塘下片、市区片，乐清柳白片、城关片，苍南龙港片。而新居民人口更集中于三区两市，先后顺序依次为鹿城、瓯海、乐清、瑞安、龙湾。
大数据也分析出年轻人口的集中地。调查显示，20-45岁主流消费群体高度集聚区域，首先是中心城区的人民路商圈、火车站商圈等地，其次是瑞安安阳片区、苍南龙港片区、灵溪片区，再是乐清柳白片区和永嘉瓯北片区。
通过以上的分析可知，温州的商业设施布点存在以下问题：
-----温州的商业空间格局形成与温州城市建设空间发展相对应，多是早年建设，集中于中心城区。因而旧城区现有商业密度虽然较高，但商业模式落后，与人们生活方式和消费模式转变不匹配。这说明，从规划上，商业综合体外扩是合理的，多中心的布点是大势所趋。
-----互联网的兴起，电商网络购物给大众消费带来了便利，引发了市民消费偏好的改变，传统商业街模式逐渐衰落，而“浸入式”、“体验式”消费逐渐吸引了大批量的客群。
-----单单从市场需求角度来看，鹿城区也许是最需要布局现代商业综合体的地方。但市场容量受限于人口流入、以及线下消费品零售总额的下滑，商业综合体决不可一哄而上，否则很有可能是严重的重复建设，导致资源的严重浪费。
未来可见的是，温州市区的商业综合体爆发性增长。但即便上海、杭州等大城市都有过剩的风险。尽管温州离“人均商业面积”的“国际标准”有一些差距，但商业综合体上马，仍应慎之又慎！
-----商业综合体的开发和建设需要与人口消费总量相匹配。总体上，要注意适度开发，布点上要做可行性调研；
-----建立大型综合体听证会制度。大型商业综合体影响面大，建议由政府部门组织职能部门、企业、市民、开发商、专家等综合评判，并设立规范的审核和征询程序；
-----政府部门减少土地“捆绑式”出让，因为较低的楼面价，开发商看到住宅的这块肥肉，“硬要上马”。结果很容易出现决策失误。开发商不能简单拼凑“住宅+写字楼+商场”模式，关键在于填补所在区域的空白，提升整个片区商业整体品质；
-----要对存量商业进行提升，比如加快五马-大南商圈的改造提升，引导五马街、人民路等商业项目提升经营档次、规模和服务水平；同时，可引导社区商业整合改造，因地制宜地发展多种社区商业模式。
来源：温州房哥
