眼下市面上商改住的楼盘非常多，今年杭州每卖六套就有一套酒店式公寓。除了酒店式公寓外，还有大量商业改起来的类住宅。据说今年杭州的商住楼销售接近30%，这是一个非常夸张的数字，这类产品由于总价低、不受限购影响等低门槛的原因相当走俏，温州人被住宅限购拦在门外，纷纷转战商住楼。
温州目前也有几个类似的楼盘，我们研究一下，这类产品到底值不值得投资？那些“谈虎色变”的劣势到底有多恐怖？
1、商业性质40年
太吓人啦！无论是谁，看到商改住的房子，第一眼就想到人家住宅是70年，这个只有40年，就这一个看到就心冷了一大截。这种没有认真了解政策、想当然的集体无意识，咱花点耐心去研究一下——
《物权法》第149条是这么说的：普通住宅70年到期后自动续期，非普通住宅（包括这类商改住）提前一年提出申请再续期……两者都是要交少量的土地出让金，前者自动缴费续期，后者要申请续期，在时间上前者第70年缴费，后者第40年缴费，双方迟早各缴一次，这似乎不是一个大区别，因为缴费后双方都是长期的。
所以这两年才经常有人出来说，40年70年这个根本没什么影响了。
你一定要走极端说，申请通不过不能续期怎么办？这就硬杆了，全国这么多40年的物业，你申请通不过？你算老几，你太看得起自己了！另一方面极端是只有国家征用的时候，才会申请通不过，但是国家要征用，你别说是40商业，就是1000年祖传老宅也要牺牲。再退一步讲，政策日新异月，40年以后那是何等智能文明的世界，根本不需要担心国家收回房子。
有个好事是，商业性质若碰到拆迁，那比住宅爽多了，那是1:3，你见过有房子会用到40年？
40年70年这个事你要是懂了就不会计较了，最终都是你的，都会是无限期的。
2、水电商业标准，生活成本高
商改住的产品，水电标准是按照商业标准来收费，这是大家除年限外最大的担心，因为咱们只知道商业标准，但具体不清晰这个标准会带来多大的差额，是不是翻了好几倍，然后就往恐怖了想：这还得了，那每个月不得好几千？水电费可能会让我破产了…
朋友们，你这是小公寓，不是大型国企用电，还是理性算笔账吧：现在民用跟商业用电，大致相差25%，普通人家一个月假设400元电费——又会有抬扛的出来说自己一个月一千多了，又想表现自己住大面积豪宅，空调三十多台，花电如流水了，你走好——继续假设400元每月，你知道换成商业多少钱吗，差额100元——这是普通家庭的费用，商住房都是小面积，很多时候是单身生活，一个月电费可能就200元甚至不到，那就意味着用电差额一年500-600元，让你再活50年，电费差额不到3万元，更便宜的水费咱就忽略不计了。
住了一辈子就差3万多，你看这点钱就是让我们很多人一提起来就感觉生活不下去的阴影，我们好多人把水电标准作为天大的劣势在排斥，为什么不理性算笔账呢？被3万元活活吓死，算过账你会被自己笑死。
3、以后交易税费高
朋友们，这才是大事，以上两点都不算事！
最大的区别在这里，涨价以后想卖掉税费很高，这反而是很多人很少关注，等到要卖的时候吓一跳的东西。住宅满两年后其他交易费用就很省了，这种商业性质不一样，它不跟你玩几年，人家玩的是增值税，就是差额的梯度计税。
如果房子涨价很夸张，那费用很夸张，如果按照增值税来计算，最多的时候要一大半上交！还有个人所得税要交差额的20%！瓦咔咔！
好在我们还有温柔的政策，增值如果算不清楚，就按照3%计算；个人所得税算不清楚，就按照总额1%征收；契税3%没变，营业税5.6%不变（这个住宅满两年后就没了），总的加起来大约12.6%。咦，这不高嘛，就比住宅多了个增值税，很多人说30%啥的——没错，你要是按照不温柔的解读是那么多，这种温柔的算法是是有技术含量的，那就是在“算不清楚的情况下”，怎么会算不清楚呢——哎呀妈呀，我的原始发票掉了，我也不知道当初多少钱买的？
我们这么办的，先保留着发票，涨得多了想卖，我就“发票掉了”，涨得少想卖我就“保留的好好的”，看哪种合算。这符合政策并不违规，不过即便这样，税费还是比住宅高，想起来有点发凉。很多人买商住楼都是出于投资，单身人士兼顾自住或者买给父母住，基本作为长线的投资产品，类似于固定资产，最终有三种处置方式：
超高涨幅，税费高点就高点吧，反正我也翻好几倍了，发票一掉，也还能接受，赚了不少；
超高涨幅，税费太高，但有产权证，要用钱时不如抵押贷款，这边继续收租；
从没想过卖，继续稳定收租或者自己住，以后留给孩子或者等拆迁中奖。
4、不能落户无学区等其他
商住公寓还有些主要缺点：不能落户，不是学区房，不能用公积金，得房率比传统住宅低一点，按揭利率提高了10%等，还由于是以小面积为主，所以一层的套数比较多，难以做到南北通透等常规户型，不适合常规的比如四口之家的正常家庭生活等等缺点，这些都是小户型商住公寓的弊端。
这种房子适合投资，适合买给孩子大学毕业后结婚前这段单身或者谈恋爱的时光，适合独立的单身女性过品质的生活，适合将父母安排到自己的房子边上生活…
如果不考虑孩子读书，不考虑迁户口那还是不错的，收收租金或者一两人生活都很好。
那商住公寓的优势是什么？
什么样的值得投资
这类东西最大的优势就是小面积低总价，并且就单价来说基本上是边上住宅的5-6折，有些甚至更低，比如温州绿轴头上，市政府边上的新希望白麓城里面的小公寓——白麓里，北面挨着市府路，也只卖15000-17000元/平方。要知道白麓城二期的普通住宅二手报价高的都喊到四万了，这批小公寓这几天就卖的非常火，56平米几乎卖断货了，现在还有少量69平方和84平方两款。
第二方面是投资稳定，租金水平与住宅不相上下，举个例子：比如70平方的常规住宅能租4000元每月，那70平方的商住楼绝对低不了这个租金，也就是说传统住宅的单价比商住楼贵了一倍以上，租金却差不多，反过来就是投资回报是住宅的两倍多！
第三方面是能按揭，还不占用按揭名额，就是买一百套，到时候也不影响你买其他房子，有区别的是按揭的首付要付一半（好在总价低），年限最多只能按10年，商业利率1.1倍。
以白麓城小公寓56平方为例，一套房子折后大约总价80万，40万按揭10年，每个月4000多，相当于付了首付以后，每月的租金能够应付月供了，10年内租金只会涨房价只会涨，而月供比较稳定，要是换成住宅去测算，根本算不住，这样看起来租售比比较理想。
哪类商住公寓可以关注？
首先肯定是位置，无论选择什么，最热门最核心的位置价值总是永恒的，将来是人流的聚集地，出租就不用愁，即便你准备自己住，在租金稳健的地方，保值增值总是更顺理成章，任何一个时期任何一个地方，只要楼市涨价，最热门的地方总是涨最多的，哪怕本身已经是基础最高的区域；
其次是大型房开，这类东西最怕烂尾楼，我们很多人在风景区被忽悠投资的小公寓，原来什么威海烟台，什么海南三亚，好多最终都没建起来，十年了还是杂草丛生，当年的美妙的沙滩海浪度假公寓最终化为泡影，所以一定要找品牌房企实力房企，要是能看到实物就更好了；
第三其实也是最重要的，就是价格，通常这类房子是边上传统新盘住宅的5-6折，6折其实是偏高，这时候多半是带了精装修，接近5折是性价比相对合适的，如果4折甚至更低的话，你在评估项目安全的前提下还是非常值得关注的。
另外就是户型面积了，这类东西通常都是40-70平方，如果功能区没有增加，那应该是选小一点户型，比如50平方的格局跟60平方是一样的话，那应该选50平方，因为房款相差12%，租金是差不了这么多的，考虑买小面积。除非再跳上去，比如70平方直接比50平方多一个房间，那就不一样了。
目前这类产品现在已经被相关部门瞄上了，温州除了再建的项目后续已经不审批，所以那些优质地段的低价公寓可以关注一下，赶赶末班车或许有惊喜！
来源于：温州房哥
