华鸿·万府业主维权：排屋南侧“绿地”变60米高层？关于“采光权”这些事你应该知道...

华鸿·万府日照问题，开发商有一定责任吗？

小哥认为，华鸿万府南侧地块原先限高为60-80米，现控规调整为60米。并且，原先为居住用地、商业用地和绿化用地，沙盘、效果图等却都只列出了绿化和商业，对购房者造成了一定误导。

对于联排别墅这样高端的产品，开发商知道或者应当知道，日照条件对产品造成的重大影响，应该承担相应的责任。

▲华鸿万府一户型楼书宣传资料里有“四开间朝南，近14.6米面宽，尽享暖阳”等宣传语。图片由业主提供。

开发商是否涉嫌虚假宣传或者欺诈？

针对开发商涉嫌虚假宣传，业主可以先向工商部门举报，若工商部门认定虚假宣传，那么再据此走司法渠道打民事官司；

如果工商部门无法认定开发商虚假宣传，在司法阶段，法院再认定为虚假宣传的可能性相对较小。

其他纠纷也可以掂量掂量胜算如何，以免白白浪费人力、财力和时间。

那么，是否构成欺诈呢？

从法律条文来看，欺诈的认定有三大构成要件，即欺诈的故意、虚假宣传或隐埋真相的行为，以相对方作出错误意思表示的后果。即房地产开发公司的虚假宣传的行为是否构成欺诈，关键要看是否符合欺诈的三大构成要件。

就华鸿·万府而言，如果开发商虚假宣传的规划红线外的设施和环境，以及对消费者作出购买抉择作出了实质性影响的信息予以隐瞒（如日照），引起了消费者错误意思表示（即购房），已经构成了虚假宣传或是隐瞒真相。但从业主目前提供的资料来看，关于日照的宣传等证据还不够翔实，而对开发商欺诈的故意与否还较难认定。

提醒华鸿·万府的业主：

-----可以去规划部门调取华鸿·万府地块的日照分析文件，了解楼栋的具体日照时间和审批依据。此举也可以反证开发商在取得审批文件时，对日照情况已经充分知悉，据此可以了解开发商是否有主观上的故意。

-----按照温州楼间距的退让规定，南侧建造60米安置房对前排联排别墅的日照影响已成定局，影响的严重程度，取决于南侧安置房地块高层横向间距大小，建议南侧地块未来采取点式布局，拉大横向间距。

“采光权”纠纷维权路径：

近来，关于日照和“采光权”的纠纷逐渐增多，那么在法律上而言，怎样的挡光情况，才有可能获得法律的支持呢？

浙江平宇律师事务所罗洋律师认为，采光和日照是受法律保护的权利之一。首先是是否低于国家标准。《物权法》规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光。同时我国《国家标准城市居住区规划设计规范》规定：“大城市住宅日照标准为大寒日大于等于2小时，冬至日大于等于1小时；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻原有日照标准降低；旧区改造的项目新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1时间的标准。”

因此，构成采光、日照侵权的，应审查该新建住宅是否符合建筑工程的国家标准，同时其产生采光、日照影响是否使相邻住宅的住户的日照时间低于了国家标准。

其次，即使未低于国家标准，也可从因日照减少、采光受限导致房屋贬值为由要求赔偿。对于采光、日照纠纷，一般需要专业的检测或鉴定机构介入才能确认日照时间、房屋的价值进行检测、评估，因此建议通过诉讼途径然后由法院委托专业机构检测、鉴定为妥。

对普通购房者的提醒：

-----随着高楼的增多，日照时间“缩水”但不违规越来越常见。依靠专业检测或者评估需要耗费一定的时间和精力，倒不如在购房前问个清楚；

-----即便日照受到影响获得了法院的支持，但是目前对“采光权”的赔偿标准没有统一的标准，属于法官的自由裁量范畴，梳理中国文书网上的相关判例（多为一般住房，非别墅）来看，赔偿大多集中在100-200元/㎡。相比较70年的日照来说，这笔钱实在是微不足道。

-----另外，要重申下，当你买的房子南侧还是一片空地的时候，低层房源极有可能碰上日照不足的大风险！同时，在购买前和开发商开发阶段，都要特别注意楼间距。