一
永嘉清水埠位于瓯江与楠溪江的交汇处，是以前的行政区划（曾经是永嘉最繁华的区域），地理位置也算优越，商业气息比较浓厚，因为历史原因，一度跟不上时代的步伐。
多年来该板块的商品房库存量相对不是很高。2017年开启清水埠城中村大改造，颇有“破茧成蝶”的味道。城中村改造后，后续应该还有更多地块出来，如果集中性开发，会形成大型成熟的居住板块 。
今天出让的是2宗清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地块等城中村改造组合地块，2宗体量加起来达209亩，起价19.89 亿起。其中二期ZX-D1-02-C地块占地105亩，二期ZX-D1-02-D地块占地105亩（原计划出让三宗，第三宗清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-G地块因故取消出让）。
本以为清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地块这宗地块，地理位置不错，拥有一线江景，规模大，会有一番龙争虎斗，结果画风转变的太快，竟然由于无人报名流标了，留给大家“一脸懵逼”的表情。
另外一宗住宅金融用地一清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-D地块，吸引了碧桂园和华鸿两家房企参与竞价。一轮结束，被华鸿房开以65605万的底价拿下，溢价率0%，楼面价3614元/平。
二
吃瓜群众们快速奔走相告，为何这么一宗百亩瓯北优质江景地块会流标？是不是市场风向变了？去年多个地块拍出高出预期的楼面价，而该地块竟然流标了。
细细分析，可能与当前市场和该宗地块本身原因有点关联。
这宗清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地块，虽然本身规模大，拥有一线江景，但是起始楼面价并不低，如果按出让面积177757.8平计算，起始楼面价7500元/㎡（除去划拨）。如果按出让面积59087*2.8=165443，起始楼面价8053元/㎡。而地块东北面不远处的碧桂园翡翠郡16年成交楼面价为6229元/㎡（7541元/㎡（减去安置房）），华鸿幸福里17年2月成交楼面价6880元/㎡。
本地块起始楼面价定价偏高，而且安置房建设要求多，降低了房企的拿地意愿，眼下土拍市场相对比较理性，开发商不会跟风盲目拿地。
虽然瓯北清水埠板块前景不错，城中村改造后，将会成片开发打造新型住宅区。但是目前人气还需要持续积累，而华鸿幸福里开盘后整体去化一般，也对板块预期有一定的影响。
三
清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地块，规划建设用地面积69851平方米（计104.78亩），有划拨土地使用权面积10764平方米（其中配建幼儿园用地面积6500平方米，安置房用地面积4264平方米），国有出让土地使用权面积59087平方米，该地块总计容建筑面积195582.8平方米，其中划拨计容建筑面积17825平方米，出让计容建筑面积177757.8平方米。
该地块容积率2.8，建筑高度≤100米。地块起始总价133319万，保证金46662万。如果按出让面积177757.8平计算，起始楼面价7500元/㎡（除去划拨）。
如果按出让面积59087*2.8=165443，起始楼面价8053元/㎡。
瓯北城市新区清水埠城中村改造二期ZX-D1-02- D地块，净出让面积69816平，容积率2.6，若该地块与相邻ZX-D1-02-C地块由同一竞买人竞得，则该地块容积率可提高至2.8，起始总价65605万，保证金22962万。起始楼面价3614元/㎡。
清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地块硬性条件和软性条件都不错，地块方正，规模大，可塑性强，拥有一线江景，地理位置和地块规模比东北方向的华鸿幸福里和碧桂园翡翠郡稍微有优势。
清水埠城中村改造二期ZX-D1-02-C地块为瓯北城市新区清水埠城中村改造地块，实行带安置条件出让。
地上计容建筑面积12825平方米的拆迁安置用房以综合成本价4200元/平方米计算，总价为5386.5万元，由县瓯北东片开发建设指挥部分四期支付给受让人：
若该地块与相邻ZX-D1-02-D地块由同一竞买人竞得，两地块建筑容量可相互转移，总容积率不得大于2.8；若两地块由不同竞买人竞得，须满足各自地块的相关规划指标要求布局。
地块位于瓯北城市新区清水埠，东侧为规划阳光大道，南侧为规划商业地块，西侧为规划绿地，北侧为规划居住用地，东面是瓯北大桥。瓯北清水埠片区拥有永嘉中医院等医疗资源、瓯北镇第一小学教育套配资源、双塔公园等人文资源。
碧桂园翡翠郡是入驻永嘉清水埠板块的首个商品房项目，2016年1月29日，碧桂园7.86亿拿下瓯北 楼面价约6229元/㎡（7541元/㎡（减去安置房）），该项目为瓯北清水埠城中村改造项目一期用地，就是碧桂园翡翠郡，16年9月10日一期开盘，一期惠后均价17456元/㎡，二期略有上涨，惠后18295元/㎡。该项目也成为清水埠城中村改造首个最快落地项目。
2017年2月16日，华鸿以3.18亿元竞得永嘉县瓯北城市新区清水埠06地块，楼面价6880元/㎡，溢价率59.8%，就是华鸿幸福里，一期惠后均价13686元/㎡。
四
清水埠一带原是永嘉的经济中心和交通枢纽，随着瓯北城市西移，逐渐成为典型的城中村区块，是全市体量最大的城中村改造项目。清水埠改造采用连片改造模式，打破旧村、旧城和旧厂的界限，将整个片区旧城全部推倒重置。根据规划，整个清水埠老城区都将改造，未来有可能成为一个集住宅、商业用房和写字楼的综合性高档小区。
据了解，按照城中村改造项目规划，清水埠片区分三期开发——2017年7月11日清水埠城中村改造项目二期02号地块的房屋拆除工作正式拉开序幕，此前，永嘉化工厂、永嘉工业园区等体量较大的点均已提前进场拆除。
随着瓯越大桥、瓯北大桥相继在2014年、2015年的通车使用，拉近了清水埠与市区的距离，沿瓯北大桥、瓯越大桥，即可到达市区。
来源：温州房产圈
