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实地踩盘!深度剖析瑞祥新区这个“混搭”盘,开盘后仅卖了……

2021-08-11 19:51:31    瑞安房网     楼盘信息    


今年,可以说是瑞祥新区板块最百花齐放的一年,片区内共有七盘在售正在上演大乱斗中……


这么多在售项目中,汝悦祥瑞的区位优势还是比较明显的。不过项目的去化情况却不容乐观,根据房管网数据显示截至8月10日23点,共销售95套,去化率约45%。要知道,汝悦祥瑞于今年5月24日开盘,截止开盘当天上午11时,住宅认购/签约81套,去化率约38.8%。相当于开盘后的两个多月时间里,汝悦祥瑞仅卖出了14套住宅。


日前,小编实地踩盘了汝悦祥瑞这个项目,从各个角度来分析汝悦祥瑞的性价比如何?值得入手吗?一起来看看吧。


     基本信息


汝悦祥瑞效果图

区域位置:瑞祥新区

价格:含装修高层均价26400元/㎡

面积段:约120-143㎡

装修情况:全装修

项目状况:由7幢24-25层高层组成

容积率:2.93

绿化率:35%

车位比:约1:1

物业费:住宅最高限价3.2元/㎡/月

项目地址:瑞安市瑞祥新区,安阳路以东,三汊河以西,瑞祥大道以北。



区域



安阳与瑞祥交界处,城市界面很成熟



▲汝悦祥瑞区位图


从区域上来看,汝悦祥瑞位于瑞祥新区与安阳新区交界处,东面紧邻广本4S店和三汊河;南面是瑞祥大道,隔路对望着杨家桥佳园,西面是安阳路,隔着安阳路对望璞悦ONE,北侧则是被围墙围住的空地,目前界面非常一般,按照规划,这块空地是住宅用地。

汝悦祥瑞周边城市界面


项目除了北面的空地外,周边环境和城市界面都已经比较成熟了,居住氛围也比较好,配套设施丰富,再加上紧邻瑞祥大道和安阳路,不管是南北东西各个方面的交通都是比较便利的。


目前,汝悦祥瑞几公里内在售的还有璞悦ONE、兰园、春江云庐、瑞祥天樾、星汇里、大诚名座等六个项目


板块未来发展潜力上,由于该项目处于瑞祥新区和安阳新区交界处,该片区已经开发的比较成熟,项目所在的区域除了瑞祥大道上有规划高架桥外,也没有什么利好的规划和重磅配套,未来区域发展潜力只能说一般。




配套



配套很齐

主流配套应有尽有


交通:周边有瑞祥大道、安阳路等城市干道,到瑞安各个区域等都很方便,交通较为便捷。不过,瑞祥大道、安阳路上下班高峰期拥堵情况较为严重


商业:距离瑞安当前人气满满的吾悦广场很近,可以说是举步可达,另外附近还有中润广场和悦来悦好生活广场两大商业综合体!


学校:在教育方面,项目周边离得最近的公立学校就是瑞祥实验学校,是一所九年一贯制学校。幼儿园方面项目北面不远处有一所在建的公立幼儿园。


医院:周边有瑞安市人民医院瑞祥院区、瑞安市人民医院万松院区和瑞安妇幼保健医院以及瑞安中医院,不过这四所医院距离项目都有一定的距离,说远不远,说近不近。

 

公园人居:周边项目周边有万松山公园、瑞祥公园等多个休闲好去处。

 

整体来说,项目周边的配套堪称豪华,交通、商业、教育、休闲等方面可以说应有尽有,同时享受瑞祥新区和安阳新区的各大重磅配套。





产品



绿地率、户型都很好

不过小区“混搭”是硬伤



项目拿地时间是去年4月26日,三盛地产以封顶价楼面价14967元/m²加配建1600㎡政策性住房竞得,实际成交楼面价高达15791元/㎡(不包含造价)。


汝悦祥瑞已于今年5月24日,开盘高层毛胚均价24200元/㎡,普惠99折,折后高层毛胚均价约23958元/㎡;含装修高层均价约26400元/㎡,含装修高层折后约26136元/㎡。


从产品本身看,项目总占地面积约27.6亩,容积率为2.93,绿化率为35%,总共规划了7幢高层高层建筑,整个小区由商品住宅、竞配建住宅、杨家桥村安置住宅、政府安置住宅组成,共计住宅366户,其中商品房共计209套,包括3#、4#、5#、6#、7#楼,杨家桥村安置房共计131户,竞配建住宅+政府安置共计26户


汝悦祥瑞楼盘模型


开发商:项目开发商是三盛地产,系中国房地产上市百强房企,楼盘的品质应该会有所保障的,不过该项目是三盛首入瑞安的作品,对于瑞安人而言,对三盛这个品牌还是比较陌生的。


容积率:作为一个改善产品,汝悦祥瑞的容积率只能说差强人意,项目整体2.93的容积率,共7幢高层住宅,后期的居住密度作为改善产品来说还是有点遗憾的。


绿化率:项目绿化率为35%,相比较瑞安的其他改善楼盘来说,还是很不错的。


建筑层数:汝悦祥瑞的建筑层数是24-25层,虽然比起动辄30多层的高层产品会好一点,但是相比较18层以下的小高层产品,居住舒适度还是差了一截。


车位比:汝悦祥瑞的车位比是1:1,这样的车位比应该是刚需盘的标准,对于汝悦祥瑞来说这样的车位比无疑是不合格的。


梯户比:相比较其他几项,汝悦祥瑞配备的2梯2户的梯户比来说,同时总层高在24-25层,每部电梯的荷载在25户以内。作为改善产品梯户比还行,使用过程中不会紧张。


架空层:项目1-4幢设置了不同主题的架空层。


户型:相汝悦祥瑞目前剩余房源基本为约143户型。约143㎡户型做到了四开间朝南,且有三个卧室朝南,南向双联阳台面积很阔绰,两个卧室都带飘窗。餐客厨一体化,基本无过道浪费,空间利用率很高,非常适合二胎家庭和三代同堂家庭居住。


汝悦祥瑞约143㎡户型图


总体而言,整个项目体量不大,在绿化率、梯户比以及户型上不乏可圈可点之处。不过项目是商品房、人才房、杨家桥安置房和政府安置房“混搭”的小区,且安置房部分无法和商品房做实际性切割,对于小区品质的影响不可避免,同时也会对购买商品房的客户造成一定抗性。 毕竟汝悦祥瑞剩余的住宅户型约143㎡,均价约26400元/㎡,一套商品房差不多要400万左右,这个总价在瑞安的房源可以说是随便挑了,而显然汝悦祥瑞作为改善楼盘硬伤确实不少。




值得买吗



板块内在售项目众多

区域内一二手房有一定倒挂红利



从区域竞品来看,瑞祥新区目前在售的还有璞悦ONE、兰园、瑞祥天樾、星汇里、春江云庐和大诚名座。可供选择的楼盘太多以及对瑞祥新区未来预期的不乐观,让瑞安买房人观望情绪严重,导致今年入市的瑞祥的新盘去化和前两年相比相差很大。


从区域二手房市场来看,瑞祥新区的二手商品房挂牌价都在约3万元/ ㎡以上,汝悦祥瑞约26400元/㎡的均价存在一定的一二手倒挂红利。不过,需要指出的是,目前瑞祥新区二手房有价无市的现象是一直存在的。而且今年开始,瑞祥新区商品房已经迎来了交付潮,不出意料的话瑞祥新区二手房挂牌量将会逐年上涨。

时代悦府6月挂牌价(图片源自贝壳找房)



时代华鸿中央公园7月挂牌价(图片源自贝壳找房)


综合来看,如果对于区位和配套比较在乎的买房人,且对上文提到的汝悦祥瑞不足之处不太在意的买房人,汝悦祥瑞是一个比较不错的项目,投资客户不建议入手汝悦祥瑞。


最后再总结一下汝悦祥瑞的优点和劣势:

 

优点: 


1、项目的区位很优越,周边聚集了安阳新区和瑞祥新区的各大重磅配套。


2、项目的绿化率、梯户比和架空层都可圈可点。


3、项目的约143户型不错。

 

劣势: 


1、项目是商品房、村安置房、政府安置房和人才房“混搭”,对未来小区的品质是不小的影响。


2、项目处在瑞祥大道和安阳路这两条交通要道旁,高峰期的拥堵不可避免,特别是商品房楼幢南向直面瑞祥大道,未来势必存在着噪音、灯光、粉尘、尾气等影响。  


3、片区内在售竞品众多,相比较竞品并无优势,可替代性强。


4、2.93的容积率和1:1的车位比更像是刚需产品,但是目前在售的产品约143户型又属于改善,让改善客户很为难


5、价格已经是当前瑞安楼盘的天花板了,无论是均价和总价都很高,入手门槛太高。

三盛汝悦祥瑞

普通住宅 高层住宅 商住楼

均价: 24200元/m²

瑞祥新区 查看地图

2021.5.24

4居(120m²) 4居(138m²) 4居(143m²) 查看全部户型

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