实地踩盘！深度剖析瑞祥新区这个“混搭”盘，开盘后仅卖了……

今年，可以说是瑞祥新区板块最百花齐放的一年，片区内共有七盘在售正在上演大乱斗中……

这么多在售项目中，汝悦祥瑞的区位优势还是比较明显的。不过项目的去化情况却不容乐观，根据房管网数据显示截至8月10日23点，共销售95套，去化率约45％。要知道，汝悦祥瑞于今年5月24日开盘，截止开盘当天上午11时，住宅认购/签约81套，去化率约38.8%。相当于开盘后的两个多月时间里，汝悦祥瑞仅卖出了14套住宅。

日前，小编实地踩盘了汝悦祥瑞这个项目，从各个角度来分析汝悦祥瑞的性价比如何？值得入手吗？一起来看看吧。

     基本信息

▲汝悦祥瑞效果图

区域位置：瑞祥新区

价格：含装修高层均价26400元/㎡

面积段：约120-143㎡

装修情况：全装修

项目状况：由7幢24－25层高层组成

容积率：2.93

绿化率：35％

车位比：约1：1

物业费：住宅最高限价3.2元/㎡/月

项目地址：瑞安市瑞祥新区，安阳路以东，三汊河以西，瑞祥大道以北。

区域

安阳与瑞祥交界处，城市界面很成熟

▲汝悦祥瑞区位图

从区域上来看，汝悦祥瑞位于瑞祥新区与安阳新区交界处，东面紧邻广本4S店和三汊河；南面是瑞祥大道，隔路对望着杨家桥佳园，西面是安阳路，隔着安阳路对望璞悦ONE，北侧则是被围墙围住的空地，目前界面非常一般，按照规划，这块空地是住宅用地。

▲汝悦祥瑞周边城市界面

项目除了北面的空地外，周边环境和城市界面都已经比较成熟了，居住氛围也比较好，配套设施丰富，再加上紧邻瑞祥大道和安阳路，不管是南北东西各个方面的交通都是比较便利的。

目前，汝悦祥瑞几公里内在售的还有璞悦ONE、兰园、春江云庐、瑞祥天樾、星汇里、大诚名座等六个项目。

板块未来发展潜力上，由于该项目处于瑞祥新区和安阳新区交界处，该片区已经开发的比较成熟，项目所在的区域除了瑞祥大道上有规划高架桥外，也没有什么利好的规划和重磅配套，未来区域发展潜力只能说一般。

配套

配套很齐

主流配套应有尽有

交通：周边有瑞祥大道、安阳路等城市干道，到瑞安各个区域等都很方便，交通较为便捷。不过，瑞祥大道、安阳路上下班高峰期拥堵情况较为严重。

商业：距离瑞安当前人气满满的吾悦广场很近，可以说是举步可达，另外附近还有中润广场和悦来悦好生活广场两大商业综合体！

学校：在教育方面，项目周边离得最近的公立学校就是瑞祥实验学校，是一所九年一贯制学校。幼儿园方面项目北面不远处有一所在建的公立幼儿园。

医院：周边有瑞安市人民医院瑞祥院区、瑞安市人民医院万松院区和瑞安妇幼保健医院以及瑞安中医院，不过这四所医院距离项目都有一定的距离，说远不远，说近不近。

公园人居：周边项目周边有万松山公园、瑞祥公园等多个休闲好去处。

整体来说，项目周边的配套堪称豪华，交通、商业、教育、休闲等方面可以说应有尽有，同时享受瑞祥新区和安阳新区的各大重磅配套。

产品

绿地率、户型都很好

不过小区“混搭”是硬伤

项目拿地时间是去年4月26日，三盛地产以封顶价楼面价14967元/m²加配建1600㎡政策性住房竞得，实际成交楼面价高达15791元/㎡(不包含造价)。

汝悦祥瑞已于今年5月24日，开盘高层毛胚均价24200元/㎡，普惠99折，折后高层毛胚均价约23958元/㎡；含装修高层均价约26400元/㎡，含装修高层折后约26136元/㎡。

从产品本身看，项目总占地面积约27.6亩，容积率为2.93，绿化率为35％，总共规划了7幢高层高层建筑，整个小区由商品住宅、竞配建住宅、杨家桥村安置住宅、政府安置住宅组成，共计住宅366户，其中商品房共计209套，包括3#、4#、5#、6#、7#楼，杨家桥村安置房共计131户，竞配建住宅＋政府安置共计26户。

▲汝悦祥瑞楼盘模型

开发商：项目开发商是三盛地产，系中国房地产上市百强房企，楼盘的品质应该会有所保障的，不过该项目是三盛首入瑞安的作品，对于瑞安人而言，对三盛这个品牌还是比较陌生的。

容积率：作为一个改善产品，汝悦祥瑞的容积率只能说差强人意，项目整体2.93的容积率，共7幢高层住宅，后期的居住密度作为改善产品来说还是有点遗憾的。

绿化率：项目绿化率为35％，相比较瑞安的其他改善楼盘来说，还是很不错的。

建筑层数：汝悦祥瑞的建筑层数是24－25层，虽然比起动辄30多层的高层产品会好一点，但是相比较18层以下的小高层产品，居住舒适度还是差了一截。

车位比：汝悦祥瑞的车位比是1：1，这样的车位比应该是刚需盘的标准，对于汝悦祥瑞来说这样的车位比无疑是不合格的。

梯户比：相比较其他几项，汝悦祥瑞配备的2梯2户的梯户比来说，同时总层高在24－25层，每部电梯的荷载在25户以内。作为改善产品梯户比还行，使用过程中不会紧张。

架空层：项目1－4幢设置了不同主题的架空层。

户型：相汝悦祥瑞目前剩余房源基本为约143㎡户型。约143㎡户型做到了四开间朝南，且有三个卧室朝南，南向双联阳台面积很阔绰，两个卧室都带飘窗。餐客厨一体化，基本无过道浪费，空间利用率很高，非常适合二胎家庭和三代同堂家庭居住。

▲汝悦祥瑞约143㎡户型图

总体而言，整个项目体量不大，在绿化率、梯户比以及户型上不乏可圈可点之处。不过项目是商品房、人才房、杨家桥安置房和政府安置房“混搭”的小区，且安置房部分无法和商品房做实际性切割，对于小区品质的影响不可避免，同时也会对购买商品房的客户造成一定抗性。 毕竟汝悦祥瑞剩余的住宅户型约143㎡，均价约26400元/㎡，一套商品房差不多要400万左右，这个总价在瑞安的房源可以说是随便挑了，而显然汝悦祥瑞作为改善楼盘硬伤确实不少。

值得买吗

板块内在售项目众多

区域内一二手房有一定倒挂红利

从区域竞品来看，瑞祥新区目前在售的还有璞悦ONE、兰园、瑞祥天樾、星汇里、春江云庐和大诚名座。可供选择的楼盘太多以及对瑞祥新区未来预期的不乐观，让瑞安买房人观望情绪严重，导致今年入市的瑞祥的新盘去化和前两年相比相差很大。

从区域二手房市场来看，瑞祥新区的二手商品房挂牌价都在约3万元/ ㎡以上，汝悦祥瑞约26400元/㎡的均价存在一定的一二手倒挂红利。不过，需要指出的是，目前瑞祥新区二手房有价无市的现象是一直存在的。而且今年开始，瑞祥新区商品房已经迎来了交付潮，不出意料的话瑞祥新区二手房挂牌量将会逐年上涨。

▲时代悦府6月挂牌价（图片源自贝壳找房）

▲时代华鸿中央公园7月挂牌价（图片源自贝壳找房）

综合来看，如果对于区位和配套比较在乎的买房人，且对上文提到的汝悦祥瑞不足之处不太在意的买房人，汝悦祥瑞是一个比较不错的项目，投资客户不建议入手汝悦祥瑞。

最后再总结一下汝悦祥瑞的优点和劣势：

优点： 

1、项目的区位很优越，周边聚集了安阳新区和瑞祥新区的各大重磅配套。

2、项目的绿化率、梯户比和架空层都可圈可点。

3、项目的约143㎡户型不错。

劣势： 

1、项目是商品房、村安置房、政府安置房和人才房“混搭”，对未来小区的品质是不小的影响。

2、项目处在瑞祥大道和安阳路这两条交通要道旁，高峰期的拥堵不可避免，特别是商品房楼幢南向直面瑞祥大道，未来势必存在着噪音、灯光、粉尘、尾气等影响。  

3、片区内在售竞品众多，相比较竞品并无优势，可替代性强。

4、2.93的容积率和1：1的车位比更像是刚需产品，但是目前在售的产品约143㎡户型又属于改善，让改善客户很为难。

5、价格已经是当前瑞安楼盘的天花板了，无论是均价和总价都很高，入手门槛太高。