拥有落地旧矮房的人最期盼什么？
当然是拆迁！
在这一轮大拆大整的居民财富剧烈洗牌过程中，很多拆迁户的资产因此“一夜暴涨”。前段时间就有媒体报道：瑞安的下沙塘村因将旧村改造地块和安置留地打包出让，收获了高达28.85亿元的“卖地”钱。平均每户村民可以分到1000万元的收益。
但是，在这一轮大规模拆迁中，并不是所有的人都喜笑颜开。这不，前几天，家住市区黄龙某城中村的老黄找到了“房哥”哭诉：
“我十几年前花了三代人的积蓄，买了一套二手落地房，终于盼来了拆迁。可没想到竟然被认定为违章建筑，血本无归欲哭无泪啊~”
究竟怎么的房子会被认定为“违章建筑”？买了二手违章住宅怎么办？今天，房探小哥就和你讲讲老黄的买房故事，顺道和大家叨叨违章建筑的拆迁以及相关法律问题。
一
老黄，70后，高中文化。按老黄自个的话来说，他是瓯海泽雅人，一直住在泽雅山区。2005年，一家子才搬下了山。刚开始真有种“进城”的感觉。
老黄说，尽管人“进城”了，可习惯没变。当时黄龙一带的二手安置房价格为6000余元/平方米，而落地房价格相对低些。一家子看了几处房子，最终还是选定了黄龙的一处落地房。
为此，老黄一家花费了全部的积蓄48.8万元，购入了位于黄龙街道某处建筑面积为约205平方米的落地房。当时，该处房产尚未办理土地证、土地证等手续。但是卖主表示，今后如果需要，将会出面配合直至办妥为止。
时光一转12年过去了。老黄的房子即将要拆迁，这下老黄高兴了。可老黄却得知，他的这处房产是违法建筑。
老黄辗转又找到了街道，街道给老黄的回应是说，老黄的房子没有房屋权属证书，也无其他历史审批手续，根据“94年航拍图”，当时老黄的房子还未建造，因此属于违法建筑。
据老黄说，附近的三户邻居，建造时间与老黄的房产相近。曾经也是“违法建筑”，但是在1997年补办了土地证，并通过规划处罚后补办了建房审批手续。经评定，他们的产权面积为200多平方米，货币补偿可以拿到200万元上下。
12年前的近50万，如今拆迁却要血本无归。而有的邻居都可以到手200万元上下。
无奈之下，老黄皱着眉头找到了“房哥”。于是便有了开头的这一幕。
二
那么，老黄所说的“94年航拍图”究竟是啥？关于违法建筑的认定又是怎样的呢？为什么目前沿用的是1994年的“航拍图”，而不是其他呢？
对此，小哥咨询了相关部门。咱们一个一个来解答~
A.“94年航拍图”究竟是啥？
据了解，老黄所说的航拍图实际上是温州市勘查测绘研究院1994年航测图。
目前，用于城中村改造违章建筑年限认定测绘成果主要有两类：
一类是航空摄影测绘成果，分航空影像图和依据航空影像调绘而成的大比例尺线划地形图。我市于1984年、1994年、2004-2005年、2012年开展了航空摄影（航拍）。现用于城中村改造是1984年、1994年两个年份航空摄影影像以及依据这两次航空摄影影像调绘而成的线划地形图（生产年份应迟于航空摄影时间）。
另一类是全野外实测1:500、1:2000比例尺线划地形图，是非航空摄影测绘成果。用于城中村改造的主要是1988-1992年和1999-2003年间完成全野外实测1:500、1:2000比例尺数字线划地形图。
B.关于违法建筑与合法建筑是如何区分的？
根据温政办〔2014〕75号文件《温州市区违法建筑认定标准(试行)》等规定，有以下情形的才不被认定为违章建筑，可以在拆迁中依法获得补偿：
第（一）类主要根据未登记房屋建造年限来划分：
1.位于旧城区（指1988年版《温州市旧城控制性详细规划》所规定的旧城区范围，下同）内，《城市规划条例》（1984年1月5日颁布实施）实施前已建成的；
2.位于旧城区外，《中华人民共和国土地管理法》（1987年1月1日起实施）或《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日起实施）实施前已建成的。
第（二）类主要根据历史审批手续来划分：
1.已取得规划部门建设工程规划许可证件的房屋。
2.已取得建设用地规划许可、土地使用权，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋。
3.已领取土地使用权证，且已经规划部门罚款处罚并按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋。
4.位于旧城区内曾经取得临时建设工程规划许可手续的住宅房屋。
5.经国土部门处罚并作价回购的房屋。
C.为什么沿用的是1994年的“航拍图”呢？
建造于（《城市规划法》实施时间）1990年4月1日之前方可认定为可视为合法建筑。在没有其他相关证据证明房屋建造年限的情况下，以该时限之后该地段最接近该时点的基础地形图或其航摄底片为依据。以老黄的房产所在位置为例，他的房子位于旧城控规范围之外，如果这一地块的航测图最接近1990年4月1日的航摄底片为1994年，那么就以1994年航测图底片作为认定依据。如果老黄的房子位置位于旧城控规范围以内的，则要参考1984年的航测图纸。
敲黑板，划重点。一句话来说，拆迁的房屋是否有补偿，一是看是否领取房屋权属证书，二是可以通过年限判断，三是通过历史审批手续予以判断。以老黄为例，他的房子三个条件均不符合，也就被认定为违法建筑了。而老黄的邻居因为曾补办了土地证（即《土地使用权证》）、建房审批手续等，所以被视为合法建筑。
三
那么，既然被认定是“违法建筑”，能够进行买卖吗？老黄在这个地方还能不能挽回一些损失？
律师观点：合同应属无效，应返还购房款柯展律师浙江平宇律师事务所副主任我国《土地管理法》和《城乡规划法》规定，如果未经有关部门颁发施工许可证，擅自施工建筑的，或虽有施工许可证和建设用地审批手续，但未按批准内容施工的房屋建筑物属违章建筑。老黄在购买房屋时，涉案房屋属于无证状态，后来也无法补办，可见该建筑物属于上述违章建筑范畴。同时，本次买卖的标的物是违章建筑，原卖方无权处分，那么双方签订的这份房屋买卖合同由于违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。因此，如老黄购买时并不知晓这落地房是办不了产权证的违章建筑的话，对本次交易并无过错，原卖方应将已经收取的购房款48.8万元如数返还给老黄。
针对当下二手房交易火热的情况，柯展律师也提醒消费者在购买未取得房产证的房屋时，一定特别注意审查房屋建造的合法性，即卖方是否有规划许可证、施工许可证等政府审批文件，否则就会涉嫌属于违章建筑，从而导致存在合同无效的风险。
特别提醒：违章建筑不能买卖，买方不能贪图小便宜而购买违章建筑，最后可能合同无效导致购房目的落空，一旦遇到拆迁则会出现老黄这样的拆迁权益无法享受的窘境，得不偿失。
来源于：温州房哥
